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Numéro : tgip990907.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, contrat conclu avec les copropriétaires, portée.

Résumé : Si le contrat de syndic ne peut être entièrement considéré comme un contrat d’adhésion et que s’il arrive, de plus en plus souvent, que les clauses du mandat du syndic fassent l’objet d’une discussion détaillée lors de certaines assemblées générales, il n’en demeure pas moins, surtout lorsqu’il s’agit de cabinets d’administrateurs de biens importants, que les copropriétaires n’ont pas toujours les moyens juridiques d’en négocier les clauses, notamment dans la mesure où ils doivent souvent faire un choix précipité entre désigner ou renouveler le mandat ou se trouver sans syndic avec toutes les conséquences qui en résultent, alors, en outre, que, comme dans toutes assemblées délibérantes, des tensions existent toujours entre copropriétaires ; en tout état de cause le syndic étant un professionnel et le syndicat des copropriétaires concerné un non professionnel, les dispositions de l’article L. 132-1 du Code de la consommation sont applicables.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause de résiliation du contrat, portée.

Résumé : La clause qui, contrairement à l’article 2004 du Code civil, limite le droit de révocation du syndic par le syndicat des copropriétaires et institue, en contradiction avec l’article 2003 du même code, une liberté totale de démission au profit du professionnel, sauf préavis, crée un déséquilibre entre les parties.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire, portée.

Résumé : Ne respecte ni l’équilibre voulu par le législateur ni la liberté de choix, en toute connaissance de cause, entre compte séparé des copropriétaires et compte unique de syndic et est abusive, la clause par laquelle le professionnel omet de proposer dans son contrat une autre alternative que le compte unique, en s’abstenant de fixer les modalités de fonctionnement du compte séparé, alors que cette clause est libellée de telle sorte, notamment par des références constantes et ambiguës à des textes de loi, que les consommateurs peuvent penser qu’il n’existe qu’une seule option conforme à la législation.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative aux frais de recouvrement.

Résumé : N’est pas contraire à l’article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991 en ce qu’elle ne prévoit pas que le syndic s’engage à réclamer les frais de recouvrement au débiteur défaillant à titre individuel, la clause qui définit un protocole de recouvrement des charges et appels de fonds en prévoyant une première relance entre 15 jours et un mois, une deuxième relance à l’issue d’un mois et demi, une troisième relance au bout de deux mois puis, au début du quatrième mois, une remise du dossier à l’huissier.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, frais de transmission de dossier, portée.

Résumé : La clause qui prévoit que le frais de transmission de dossier au nouveau syndic s’élèvent à un trimestre d’honoraires de base est abusive en ce que que la transmission du dossier au successeur est une obligation légale imposée au professionnel par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui détaille de façon précise les pièces comptables et administratives et les fonds qui doivent être remis ainsi que les modalités de sa mise en oeuvre et que, dès lors, le syndic ne peut demander des émoluments pour l’exécution de cette obligation, sauf s’il justifie de prestations complémentaires accomplies en dehors de celles résultant de l’obligation légale, et non incluses dans le forfait de gestion courante.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux recours et litiges, portée.

Résumé : La clause qui, pour les litiges opposant le syndic à un copropriétaire pris individuellement  institue un préalable obligatoire de conciliation avant toute poursuite en justice, si elle ne caractérise pas une clause compromissoire en l’absence de force obligatoire de l’avis de la commission de conciliation, n’en présente pas moins un caractère abusif en ce qu’elle contraint le consommateur à un préliminaire de conciliation.

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Arrêt de cassation : Arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2005

Arrêt d’appel : Cour d’appel de Paris du 4 septembre 2003