Recommandation N°85-03
Etablissements hébergeant des personnes âgées

BOCC du 4/11/1985

Recommandation

05/07/1985

La commission,

Vu le chapitre IV de la loi du 10 janvier 1978 ;

Vu le code civil, et notamment ses articles 1915 et suivants et 1945 et suivants ;

Vu la loi du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;

Vu la loi n° 75-535 du 30 juin 1975 modifiée par la loi du 3 janvier 1985 et le décret n° 78-377 du 17 mars 1978 relatifs aux institutions sociales et médico-sociales ;

Vu le décret du 2 septembre 1954 sur l’aide sociale ;

Vu le décret n° 78-464 du 24 mars 1978 interdisant certaines clauses abusives ;

Vu la circulaire du 7 avril 1982 sur la politique à l’égard des retraités et personnes âgées ;

Vu les précédentes recommandations de la commission, notamment celles du 8 août 1980 sur laformation du contrat et n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation ;

Entendu les représentants des administrations et des professionnels intéressés.

Considérant que les établissements accueillant des personnes âgées assurent sous la responsabilité d’un même gestionnaire leur logement dans un ou des immeubles comportant des locaux et des équipements communs destinés à la vie collective et fournissent diverses prestations annexes : restauration surveillance et/ou soins médicaux services ménagers animations diverses… ; que cette forme de logement constitue un service spécifique même si des différences sont constatées d’un établissement à l’autre portant sur la présence ou non de locaux privatifs mis à la disposition de chaque personne hébergée, l’étendue des prestations annexes ou leur caractère obligatoire ou facultatif ; que dès lors les recommandations émises par la commission à ce sujet visent l’ensemble des contrats proposés par les établissements définis ci-dessus ;

Considérant que les documents examinés par la commission désignent les établissements d’accueil sous des vocables tels que « maison de retraite », « foyer », « foyer – logement » « hospice » ; que de même les personnes concernées y sont désignées comme « pensionnaires », « résidents », « occupants » et leurs interlocuteurs comme « directeur », « direction », « responsable », « gestionnaire »… ; qu’il convient dans ce qui suit de regrouper indifféremment ces vocables sous les termes respectifs de « consommateur » d’une part d' »établissement » ou « professionnel » d’autre part ;

Sur la nature des documents examinés et la compétence de la commission

Considérant que ces documents déterminent les droits et obligations réciproques du consommateur et de l’établissement ; que lorsque celui-ci ne fait pas partie du secteur hospitalier public ils constituent bien des contrats sur lesquels la commission est habilitée à se prononcer ;

Considérant que certaines clauses ont pour objet d’organiser la vie en commun des consommateurs hébergés dans un même établissement ; qu’il en est ainsi limitativement des clauses fixant les modalités d’utilisation des services, locaux et équipements collectifs, et des locaux réservés à plusieurs consommateurs tels qu’une chambre commune, et des clauses destinées à éviter qu’un occupant n’occasionne des troubles de jouissance aux autres ; que ces clauses concernant les modalités d’exécution de la convention passée entre l’établissement et chaque consommateur individuellement font partie des contrats précités ; que la commission est donc également fondée le cas échéant à émettre des recommandations à leur sujet, sous réserve qu’elles aient été effectivement imposées par le professionnel ; que tel n’est pas le cas des clauses régissant ces seuls aspects des contrats qui reprennent les dispositions d’un éventuel « règlement intérieur » élaboré ou expressément approuvé par les consommateurs eux-mêmes ou leurs représentants au sein des instances consultatives ou de direction de l’établissement ;

Considérant enfin que certains établissements font partie du secteur hospitalier public ; qu’en conséquence les règles régissant leurs rapports avec les consommateurs ne relèvent pas du droit privé ; que la commission peut néanmoins, conformément à l’article 38 de la loi du 10 janvier 1978 susvisée, proposer les modifications réglementaires qui lui paraissent souhaitables ;

Sur la présentation

Considérant que dans la plupart des établissements il n’est pas remis à chaque consommateur d’exemplaire du document constatant ses droits et obligations, celui-ci étant au mieux affiché dans les parties communes ;

Considérant que la présentation de la plupart des documents conduit à occulter leur nature contractuelle et à leur conférer un caractère apparemment unilatéral ou réglementaire, notamment par la dénomination qui leur est donnée, celle de « règlement » étant employée dans 86 p. 100 d’entre eux, en ne prévoyant pas de manifestation du consentement du consommateur par l’apposition de sa signature ou tout autre moyen, ou en confondant des stipulations purement contractuelles et des règles de vie en commun qui, le cas échéant, auraient été fixées par la collectivité des résidents et non imposées par le professionnel ;

Considérant que certains contrats prévoient qu’ils auront force obligatoire même à l’égard des consommateurs qui ne les auraient pas signés ou que le professionnel serait autorisé à en modifier unilatéralement le contenu ou à imposer ses décisions ou celles d’un tiers sur les points qui n’y seraient pas expressément prévus ; que de telles clauses, qui sont sans valeur, peuvent néanmoins abuser un consommateur sur l’étendue réelle de ses droits ;

Considérant que, s’il en existe un, le règlement intérieur doit être annexé au contrat et préciser les modalités et la date de son élaboration ; que chaque consommateur doit également être informé de ses éventuelles modifications ultérieures ;

Considérant que les contrats d’hébergement proposés aux consommateurs comportent rarement toutes les mentions utiles à leur information sur leurs droits et leurs obligations ; qu’il en est ainsi plus particulièrement :

  • des conditions d’admission dans l’établissement ;
  • de la date d’effet du contrat, de sa durée, de ses modalités de renouvellement ou de résiliation par l’une ou l’autre des parties ;
  • du prix du contrat et de ses modalités de révision, de l’énumération des prestations annexes obligatoires ou facultatives, en distinguant celles qui sont comprises dans le prix de celles qui ne le sont pas et, s’il y a lieu, de la liste des charges récupérables ;
  • de la désignation et de la description des parties, équipements et accessoires de l’établissement en distinguant les parties communes des locaux privatifs, dont le consommateur a la jouissance exclusive ou partagée ;

Considérant qu’il en est de même s’agissant de dispositions légales ou réglementaires applicables à certaines catégories d’établissements ou de consommateurs, en particulier en matière de régime des prix, de représentation des consommateurs au sein des instances consultatives de l’établissement ;

Considérant que les établissements accueillant des bénéficiaires de l’aide sociale sont réglementairement tenus de reverser mensuellement à ces derniers 10 p. 100 de leurs ressources, sans que cette somme puisse être inférieure à 1 p. 100 du minimum vieillesse annuel légal, mais que la grande majorité des contrats ne rappellent pas cette obligation ou indiquent un montant minimal périmé depuis plusieurs années ;

Sur la formation, la durée et la résiliation du contrat.

Considérant que la plupart des contrats fixent des critères d’admission des consommateurs dans l’établissement ; qu’il est légitime, notamment en considération des intérêts des autres résidents, de n’y admettre que des personnes aptes au mode de vie qui y est proposé, en fonction de son caractère plus ou moins collectif, de la nécessité ou non d’effectuer soi-même certains actes de la vie courante, de la possibilité ou non de disposer sur place de certains soins médicaux, etc. ; que de même certains établissements sont tenus de n’admettre que des personnes dont les ressources sont inférieures à un montant donné ; qu’il est par conséquent normal de subordonner la conclusion définitive du contrat à la fourniture par le consommateur des preuves qu’il satisfait bien à tel ou tel de ces critères lorsqu’ils sont prévus ;

Mais considérant que certains établissements réservent par ailleurs leur accès à des « gens de bonne vie et mœurs » ou « honorablement connus » ou encore « n’ayant fait l’objet d’aucune condamnation pénale » ; qu’en outre l’éventualité d’une enquête de moralité par l’établissement est parfois prévue ; que l’imprécision de ces notions revient à lui donner le droit d’accepter ou de refuser arbitrairement de contracter avec tel ou tel consommateur ; que de telles clauses tendent à légitimer un refus de prestations de services et peuvent favoriser dans certains cas des attitudes ségrégationnistes ;

Considérant que près du tiers des contrats exigent, préalablement à l’admission définitive, un examen du consommateur par le médecin de l’établissement ; que de telles clauses sont de nature à procurer au professionnel un avantage excessif si elles ne prévoient pas la possibilité pour le consommateur de contester une éventuelle décision défavorable en se soumettant à l’examen d’un médecin de son choix ;

Considérant que certains établissements subordonnent l’admission des couples à la production par ceux-ci d’un certificat de mariage ou parfois de concubinage ; que de telles exigences portent sans nécessité atteinte à la vie privée des individus, sans préjudice du droit pour l’établissement de s’assurer de la solidarité des débiteurs ;

Considérant que le consommateur est parfois tenu lors de son admission de fournir un engagement de tiers aux termes duquel ceux-ci s’engagent à payer ses frais de séjour en ses lieu et place s’il était défaillant ; que cette stipulation est abusive dans tous les cas où le ou les tiers dont il s’agit ne sont pas débiteurs d’aliments à l’égard de l’intéressé ;

Considérant que certains établissements exigent lors de l’admission la remise des titres de retraite et pension, livrets de caisse d’épargne, carnets de chèques … ou une délégation de paiement à l’établissement des revenus de l’intéressé ; que cette exigence n’est autorisée réglementairement par le décret du 2 septembre 1954 susvisé qu’à l’égard des seuls bénéficiaires de l’aide sociale ;

Considérant qu’une « période d’essai » est parfois prévue ; qu’il arrive qu’elle soit stipulée au profit d’une partie comme de l’autre, chacune pouvant pendant ce délai, mettre fin au contrat de plein droit conformément aux recommandations antérieures de la commission ; mais qu’elle peut au contraire exister au seul profit de l’établissement ou être stipulée pour une période de plusieurs mois ou indéterminée, ce qui lui procure un avantage abusif ;

Considérant que dans le domaine des baux d’habitation qui présentent de nombreuses similitudes avec les contrats de l’espèce, le législateur est intervenu pour déterminer les droits et obligations des parties ; qu’en particulier il a fixé à six ans la durée des baux consentis par une personne morale ; que par ailleurs le bailleur ne peut refuser de renouveler le contrat que pour des motifs « sérieux et légitimes », le locataire pouvant les contester devant la commission départementale des rapports locatifs ; que de même le contrat ne peut être de plein droit résilié par le bailleur qu’en cas de non-paiement du loyer, un mois après un commandement de payer resté infructueux ; que la validité des congés donnés par le bailleur est subordonnée à l’observation de modalités strictes, en particulier obligation de les motiver et de les signifier par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier et respect d’un préavis de trois mois ; qu’enfin l’exercice de ces droits est subordonné, à l’encontre de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et disposant de ressources inférieures à une fois et demie le SMIC, à l’offre concomitante d’un logement correspondant aux besoins et possibilités de ce dernier ;

Considérant que cette législation exclut expressément de son objet les contrats visés par la présente recommandation, ce qui peut être regretté ;

Considérant que la vocation d’un établissement accueillant des personnes âgées est de leur procurer un logement stable et durable aussi longtemps qu’elles remplissent les conditions pour y être admises ; que l’éviction d’une personne âgée de l’établissement où elle est logée peut avoir pour elle des répercussions particulièrement graves ; qu’il est en toute hypothèse légitime que cette catégorie particulière de consommateurs bénéficie de protections au moins aussi étendues que les locataires ;

Considérant que cependant la quasi-totalité des contrats examinés ne comportent aucune stipulation expresse quant à leur durée, et que lorsqu’elle est stipulée, elle est alors extrêmement brève, généralement de un à trois mois et jamais supérieure à un an renouvelables par tacite reconduction ;

Considérant que dans la plupart des contrats, que leur durée soit déterminée ou non, il est stipulé que l’une ou l’autre des parties peut y mettre fin à tout moment ; qu’un tel équilibre des droits est purement formel, et met en fait le consommateur dans une situation de précarité totale, lui interdisant toute certitude quant à la pérennité de ce qui constitue son principal, et en général unique logement ; il lui serait en effet fort difficile d’en retrouver un équivalent alors que de son côté le professionnel n’aurait aucun mal à lui substituer un autre consommateur, le nombre de demandes d’admission dans les établissements recevant des personnes âgées étant en règle générale très supérieur à celui des places disponibles ;

Considérant que la plupart des contrats prévoient en outre divers cas particuliers permettant au seul professionnel de le résilier à tout moment ; qu’il est équitable que ce dernier dispose d’un tel recours si le consommateur est de mauvaise foi et notamment n’acquitte pas les sommes dont il est redevable, s’il ne répond plus aux conditions d’accès à l’établissement fixées lors de son admission, ou si, en dehors de cas fortuits ou de force majeure il est absent de l’établissement plus de quatre mois par an, délai au-delà duquel celui-ci cesse de constituer sa résidence principale au regard de divers textes législatifs et réglementaires ;

Mais considérant que plus de la moitié des contrats examinés ajoutent à ces motifs de résiliation d’autres dont la rigueur la variété ou l’imprécision de la formulation, par exemple toute « absence injustifiée », le « mauvais esprit » du consommateur ou plus généralement tout manquement « à l’une quelconque de ses obligations », permettent au professionnel d’exercer arbitrairement et abusivement ce droit d’éviction ;

Considérant, s’agissant des modalités pratiques de résiliation ou de non-renouvellement du contrat, que 80 p. 100 des contrats examinés ne prévoient aucun délai de préavis ; que dans le cas contraire il est extrêmement bref, variant le plus souvent entre quelques jours et un mois ; qu’il est rarement prévu de mise en demeure préalable, par lettre recommandée avec avis de réception ou tout autre moyen, qui serait faite au consommateur de respecter ses obligations, ni de l’informer de la même façon qu’il sera mis fin à son contrat à partir de telle date ; qu’il n’est pratiquement jamais prévu de procédure amiable et contradictoire permettant aux deux parties d’exposer leurs griefs, par exemple devant le conseil de maison lorsqu’il en existe ou toute autre instance paritaire ; qu’il est tout aussi rarement prévu que le professionnel doive communiquer au consommateur les motifs justifiant selon lui sa décision ; qu’au contraire certains contrats prévoient que toute décision de ce genre n’aura pas à être motivée et sera « sans appel » ;

Considérant qu’en cas de congé provenant d’événements qui sont le fait du professionnel ou indépendants de la volonté du consommateur il est conforme à la vocation de ces établissements que la résiliation ne puisse prendre effet que si un hébergement correspondant aux besoins et possibilités de l’intéressé lui a été proposé, et qu’il doit en particulier en être ainsi en cas de modification de l’état de santé de l’intéressé le rendant inapte à la vie dans l’établissement ou impliquant une hospitalisation prolongée, ce qui constitue un aléa auquel est par définition exposé un établissement accueillant des personnes âgées ;

Sur le prix

Considérant que seuls quelques-uns des documents examinés comportent la mention expresse du prix convenu alors qu’il s’agit à l’évidence d’un élément essentiel du contrat et que les autres renvoient aux « tarifs en vigueur » ou autres formules aussi vagues ; que s’agissant de sa révision, il est généralement prévu qu’elle pourra s’opérer à chaque renouvellement du contrat, ou en fonction de l’évolution des conditions économiques, ou encore selon « les arrêtés préfectoraux » ou « la réglementation en vigueur », que ces formules imprécises, combinées avec les clauses fixant la durée des contrats et leurs conditions de renouvellement ou de résiliation donnent au professionnel la possibilité de modifier unilatéralement le prix ;

Considérant que les éventuelles dispositions réglementaires en la matière, variables suivant le statut de l’établissement, ne fixent le plus souvent que des plafonds à ne pas dépasser et que, dès lors, elles ne peuvent à elles seules être retenues pour déterminer le prix ;

Considérant que plusieurs établissements se réservent le droit de facturer des suppléments de prix dans certains cas ; qu’une telle clause peut permettre au professionnel d’augmenter unilatéralement le prix et donc s’avérer abusive si par ailleurs le contrat ne précise pas clairement son objet, en distinguant ce qui est compris dans le prix de ce qui ne l’est pas ;

Considérant qu’à l’inverse certains contrats excluent par avance toute diminution du prix en cas de non-utilisation de prestations annexes par le consommateur du fait de son absence éventuelle, notamment les repas ; que cette stipulation est de nature à inciter certains consommateurs aux ressources modestes à limiter le plus possible leurs sorties à l’extérieur ; que le professionnel est en contrepartie fondé à demander d’être informé suffisamment à l’avance des absences du consommateur lorsqu’elles sont prévisibles par celui-ci afin d’éviter d’engager des dépenses inutiles.

Considérant qu’environ 20 p. 100 des contrats excluent toute diminution du prix en cas d’hospitalisation du consommateur ; que pour la même raison il s’agit d’une situation abusive, d’autant plus qu’une proportion équivalente d’établissements prévoient cette diminution ;

Considérant que plusieurs circulaires ministérielles, dont la dernière en date du 7 avril 1982, ont enjoint aux établissements régis par la loi du 30 juin 1975 de ne pas facturer de frais de séjour aux personnes qui s’absenteraient pendant une durée inférieure ou égale à celle des congés payés légaux, soit cinq semaines actuellement, sous réserve que pendant ce délai l’établissement puisse disposer du logement ou du lit ainsi vacant ; que de nombreux établissements ne rappellent pas cette règle dans les contrats ou indiquent une durée de congés inférieure à celle prévue par la législation, ou rajoutent des exigences supplémentaires telles que l’autorisation du médecin de l’établissement ou l’obligation de prendre lesdites vacances en une seule fois ;

Considérant que certains contrats, par lesquels un logement privatif est mis à la disposition du consommateur, prévoient que le prix est réparti entre d’une part une « indemnité d’occupation » et, d’autre part, le remboursement de frais en fait assimilables à des charges locatives ; qu’il convient dès lors de considérer comme abusives les clauses accordant au professionnel des droits plus étendus que ceux que la loi du 22 juin 1982 reconnaît aux bailleurs en la matière, ou contraires à la recommandation n° 80-04 de la commission ; que tel est le cas en particulier des clauses ayant pour effet ou pour objet de faire payer au consommateur des charges autres que celles considérées comme récupérables par ces textes ;

Considérant que certains professionnels exigent le versement lors de la conclusion du contrat d’un dépôt de garantie ; qu’il y a lieu de considérer comme abusives les clauses imposant un dépôt alors que les frais de séjour sont payables trimestriellement et d’avance, ou prévoyant un dépôt supérieur au prix de deux mois de frais de séjour ;

Considérant que certains professionnels imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement ; qu’ils motivent cette stipulation par la nécessité de protéger les consommateurs contre leur propre négligence ou celle de leurs débiteurs d’aliments ; que ces considérations justifieraient qu’ils proposent éventuellement mais n’imposent pas contractuellement un mode de paiement qui réduit fortement les recours pratiques du consommateur en cas de contestation sur le prix ; que de telles clauses sont interdites en matière de baux d’habitation ;

Sur les autres droits et obligations des parties

Considérant que tout consommateur doit être libre de faire appel au médecin de son choix et être assuré du secret médical ; que sans faire expressément obstacle à ces principes certains professionnels y portent atteinte en subordonnant à l’accord du médecin de l’établissement la visite d’un médecin « extérieur », ou en imposant lors de la visite de celui-ci la présence de l’infirmière ou tout autre préposé de l’établissement ; que si ces exigences sont en partie justifiées par la nécessité d’être informé d’éventuelles prescriptions médicales pour veiller à leur bonne application, le consommateur doit conserver la possibilité de recevoir seul le médecin de son choix, eu égard en particulier aux conséquences que peut avoir son état de santé sur son maintien ou non dans l’établissement ;

Considérant que pour les mêmes raisons il est abusif que, comme le stipulent certains contrats, la décision d’hospitalisation puisse être prise par le seul médecin attaché à l’établissement même en dehors des cas d’urgence, alors que par ailleurs elle peut constituer un motif de résiliation du contrat ;

Considérant qu’en cas de départ définitif ou de décès du consommateur l’établissement devient dépositaire des objets qu’il détenait mais qu’une proportion non négligeable de contrats comportent des clauses interdites par les dispositions du code civil (art. 1915 et suivants du code civil ; art. 1949 et suivants sur le dépôt nécessaire), notamment en prévoyant un délai très bref – parfois huit jours ou moins – à l’expiration duquel l’établissement décline toute responsabilité quant aux objets délaissés ou s’en attribue purement et simplement la propriété ; que les établissements ne faisant pas partie du secteur hospitalier public ne sont pas autorisés à s’approprier les biens et les valeurs que détenait le consommateur même lorsqu’il était bénéficiaire de l’aide sociale ; que dans le domaine voisin, la loi du 31 mars 1896 relative aux objets abandonnés dans les hôtels n’autorise qu’à faire vendre ces objets au bout de six mois et à consigner le prix au profit de leur propriétaire ;

Considérant qu’un contrat d’hébergement d’une personne âgée implique pour le professionnel l’obligation de lui assurer la jouissance paisible de l’objet du contrat c’est-à-dire notamment :

  • assurer l’hébergement suivant les modalités prévues lors de la conclusion du contrat, s’agissant aussi bien du logement que des prestations annexes ; ne pas les modifier ni diminuer ou supprimer unilatéralement les services prévus ;
  • entretenir les locaux privatifs et collectifs mis à la disposition des consommateurs, ceux-ci pouvant toutefois lorsqu’ils ont la jouissance exclusive d’un logement, être tenus de l’entretien courant et des menues réparations telles que définies par la loi du 22 juin 1982 ;
  • garantir le consommateur contre tous les défauts des locaux et services mis à sa disposition qui en empêchent ou en réduisent l’usage initialement prévu par le contrat ; le professionnel est en outre responsable des fautes et des négligences de ses préposés ; il est également garant de son fait personnel ;
  • respecter l’intimité de chaque consommateur et sa vie personnelle ;

Considérant que le consommateur est quant à lui tenue de jouir paisiblement et en bon père de famille des locaux et services objets du contrat, c’est à dire notamment :

  • les utiliser suivant la destination prévue au contrat ;
  • ne pas dégrader les locaux et restituer ceux réservés à son usage exclusif dans l’état où il les a reçus tel que constaté contradictoirement à l’origine, sous réserve de la vétusté et de la force majeure ;
  • ne pas porter atteinte au droit de jouissance paisible des autres personnes ayant contracté avec le même établissement ;
  • respecter les contraintes de la vie en collectivité qu’implique, à des degrés divers, l’hébergement dans un tel établissement, éventuellement codifiées dans un « règlement intérieur » déterminé ou approuvé par les consommateurs concernés ou leurs représentants ;

Considérant que les clauses dérogeant à ces principes au profit du professionnel et imposées par ce dernier lui procurent un avantage excessif et sont donc abusives mais qu’elles sont fréquentes dans les contrats examinés par la commission ;

Considérant que certaines d’entre elles sont d’ores et déjà interdites par le décret du 24 mars 1978 ; que même si elles sont donc réputées non écrites il convient d’en recommander la suppression afin que des consommateurs ne soient pas abusés sur l’étendue réelle de leurs droits ; qu’il en est ainsi des clauses par lesquelles l’établissement s’exonère par avance de toute responsabilité pour les accidents de tous ordres dont serait victime le consommateur, de même que pour les pertes, vols ou dégradations occasionnés à ses biens en particulier son linge ; que pareillement il est interdit au professionnel en cas de manquement à l’une de ses obligations contractuelles, d’exclure par avance tout dédommagement pour le consommateur ;

Considérant que sont interdites les clauses permettant au professionnel de modifier unilatéralement les caractéristiques du service à rendre sans l’accord écrit du consommateur, que de telles clauses ont été relevées dans les contrats examinés, principalement celles par lesquelles le professionnel se réserve le droit de supprimer certains services sans diminution du prix, de modifier leur organisation et notamment les horaires de changer le consommateur de chambre, de lui imposer de passer d’une chambre qu’il occupait seul ou avec son conjoint à une chambre partagée avec d’autres personnes, d’effectuer à tout moment les travaux dans le ou les locaux privatifs mis à la disposition du consommateur quelle qu’en soit l’importance ou la durée ;

Considérant que certains établissements insèrent dans leurs contrats des clauses ayant pour effet ou pour objet de rendre opposable au consommateur un état des lieux initial ou final établi par le seul professionnel, ce qui peut avoir pour conséquence de lui faire supporter le coût de dégradations dont la preuve ne serait pas rapportée qu’il en soit responsable ;

Considérant que de nombreux contrats comportent des clauses portant atteinte à l’intimité et à la vie personnelle du consommateur en lui interdisant par exemple d’apporter avec lui tout objet personnel, de décorer son logement, de laisser sur sa table de nuit des photos ou autres objets similaires, de s’étendre sur son lit dans la journée de se lever ou de se coucher en dehors de certaines heures, de choisir ses compagnons de table … ou en autorisant le professionnel ou ses préposés à ouvrir son courrier administratif ,à pénétrer à tout moment dans la chambre ou le logement du consommateur, à « inspecter » son armoire même en dehors de cas motivés par l’urgence ou les nécessités de l’entretien des locaux, ou encore en prévoyant des sanctions telles que privation de sorties, de visites, isolement … à l’égard des consommateurs qui ne respecteraient pas ces obligations exorbitantes ;

Considérant qu’il est légitime et nécessaire que les personnes âgées hébergées dans des établissements spécifiques conservent des possibilités de vie sociale aussi étendues que possible et puissent par conséquent s’en absenter ou y recevoir des visites avec le minimum de restrictions ; que certains contrats font effectivement preuve d’un grand libéralisme à cet égard mais que d’autres, sensiblement plus nombreux, subordonnent sorties et visites du consommateur à l’autorisation du professionnel ou plus souvent au respect d’horaires excessivement réduits, ces exigences étant motivées selon eux par des impératifs de sécurité ou de tranquillité pour l’intéressé ou les autres personnes vivant dans l’établissement ;

Considérant que le professionnel est certes garant de la sécurité des consommateurs qu’il héberge et doit à ce titre appeler, le cas échéant, l’attention de certains d’entre eux, ou de leur famille sur leur état de santé lorsqu’il le juge incompatible avec des sorties à l’extérieur, mais qu’il ne lui appartient cependant pas de se substituer au libre arbitre de chacun ; que pour les mêmes raisons il est normal qu’il soit prévenu, lorsqu’elle est prévisible, d’une rentrée tardive pour éviter des recherches inutiles ; que, toujours pour les mêmes impératifs de sécurité, le professionnel peut-être amené à fermer l’accès à l’établissement pendant la nuit mais que certains d’entre eux, par des mesures ou aménagements appropriés, donnent néanmoins latitude aux personnes qui y vivent ou à celles qu’elles reçoivent d’y rentrer ou d’en sortir ;

Considérant que le professionnel est également garant de la tranquillité de l’ensemble des consommateurs vivant dans un établissement et donc fondé à veiller à ce que ceux d’entre eux qui entrent ou sortent ou reçoivent des visites à des heures inhabituelles ne dérangent pas les autres ; qu’il n’est pas autorisé pour autant à interdire purement et simplement de telles allées et venues ; qu’en conséquence, lorsqu’un consommateur dispose de la jouissance exclusive d’un logement il doit pouvoir y recevoir des tiers à tout moment sous la seule réserve qu’il n’en résulte aucun dérangement pour les autres occupants ; que dans les autres cas, même si la nécessité matérielle de recevoir des visites dans les parties communes peut justifier qu’elles soient soumises à des horaires fixés à l’avance, il paraît légitime que le consommateur ait la faculté de recevoir occasionnellement en dehors de ces horaires, à condition d’en avoir informé le professionnel suffisamment à l’avance pour que celui-ci ait pu prendre ses dispositions ;

Considérant que, lorsque le contrat comporte la mise à disposition du consommateur d’un logement privatif, il est légitime de lui interdire de le sous-louer ou d’y héberger un tiers de façon permanente ; qu’il est par contre abusif d’étendre cette interdiction à tout hébergement exceptionnel et très limité dans le temps, sauf si l’établissement dispose de « chambres d’hôte » destinées à cette fin ;

Considérant que près de la moitié des contrats imposent des horaires de repas sensiblement en avance sur les usages en la matière, ce qui implique de tout aussi sensibles contraintes pour les intéressés ;

Considérant que la majorité des contrats ne prévoient pas le droit pour les consommateurs hébergés de recevoir des invités aux repas, alors qu’une telle possibilité est importante pour le maintien de leurs relations familiales ou amicales ; que cependant aucun contrat ne l’exclut formellement ; qu’il convient donc de recommander que les contrats comportent une mention rappelant cette possibilité, sans préjudice du droit pour l’établissement de demander à être informé suffisamment à l’avance de la présence éventuelle d’invités et de facturer les repas supplémentaires ainsi consommés,

Recommande :

A. – 1° qu’un exemplaire du contrat soit remis au consommateur avant sa conclusion, de telle sorte qu’il puisse en prendre connaissance avant d’y donner son consentement ;

2° que le contrat soit signé par le consommateur au bas des clauses impliquant des obligations pour lui ;

3° que la dénomination qui est donnée aux contrats fasse explicitement référence à leur nature conventionnelle et ne leur confère pas abusivement et trompeusement un caractère réglementaire ou unilatéral ;

4° que toute modification ultérieure du contrat fasse l’objet d’un avenant à celui-ci signé par le consommateur ;

5° que lorsqu’il existe dans l’établissement un règlement intérieur élaboré ou approuvé par les consommateurs logeant dans celui-ci, ou leurs représentants, il soit annexé au contrat, que celui-ci précise la date et les conditions de son élaboration ou approbation et que ses éventuelles modifications ultérieures soient portées à la connaissance de chaque consommateur ;

6° que les contrats comportent les mentions ou informations suivantes :

  • le cas échéant, conditions de santé ou de ressources auxquelles est subordonnée l’admission ;
  • date d’effet du contrat, durée et modalités de renouvellement ou de résiliation par l’une ou l’autre des parties ;
  • prix du contrat, date et modalités de révision de celui-ci et, s’il y a lieu, liste des charges récupérables en sus et régime réglementaire applicable aux augmentations de prix ;
  • énumération des prestations obligatoires ou facultatives offertes par l’établissement en plus de l’hébergement proprement dit, en distinguant celles qui sont comprises dans le prix de celles qui ne le sont pas ;
  • désignation et description du ou des locaux réservés à l’hébergement du consommateur, qu’il en ait la jouissance exclusive ou partagée avec d’autres consommateurs ;
  • énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;

7° que dans les établissements privés soumis aux dispositions de la loi du 30 juin 1975 et du décret du 17 mars 1978 susvisés les contrats rappellent l’existence légale d’un « conseil de maison », ses compétences et le mode de désignation des représentants des consommateurs à ce conseil ;

8° que dans les mêmes établissements les contrats rappellent que le consommateur a le droit de s’absenter chaque année pendant une durée inférieure ou égale à celle des congés payés légaux sans que lui soient facturés de frais de séjour ;

9° que les contrats précisent la part de ressources que l’établissement est tenu, selon la réglementation en vigueur, de reverser mensuellement aux bénéficiaires de l’aide sociale ;

10° que les contrats rappellent le droit pour tout consommateur de faire appel au médecin de son choix et d’être examiné par lui sans la présence d’un tiers ;

11° que les contrats rappellent le droit pour le consommateur de recevoir des invités payants aux repas, sous réserve que le responsable de l’établissement en ait été informé préalablement.

B. – Que soient éliminées des contrats proposés par des établissements hébergeant des personnes âgées les clauses ayant pour effet ou pour objet :

1° de donner force obligatoire au contrat à l’égard de consommateurs qui ne l’auraient pas signé ou de permettre au professionnel d’en modifier unilatéralement le contenu ;

2° d’accorder au professionnel le droit de refuser sans motif légitime, de contracter avec un consommateur ou de soumettre la conclusion du contrat à des critères qu’il se réserve d’apprécier unilatéralement ;

3° de subordonner la conclusion définitive du contrat :

  • aux résultats d’une enquête sur la vie privée du consommateur ;
  • à l’avis du médecin de l’établissement sans prévoir la possibilité pour le consommateur, en cas de décision défavorable, de se soumettre à l’examen contradictoire d’un médecin de son choix ;
  • à la production de pièces portant atteinte à la vie privée du consommateur, notamment certificat de mariage ou de concubinage ;
  • à la fourniture par le consommateur d’un engagement de tiers autres que ses éventuels débiteurs d’aliments de payer en son lieu et place ses frais de séjour s’il était défaillant ;

4° d’obliger les consommateurs qui ne sont pas bénéficiaires de l’aide sociale à déléguer leurs ressources au professionnel ou à lui remettre les titres afférents ;

5° de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat pendant une « période d’essai » suivant sa signature sans que cette même faculté soit explicitement reconnue au consommateur, ou de donner à cette période une durée indéterminée ou excessive ;

6° lorsque le contrat est à durée déterminée :

  • de fixer celle-ci à un niveau inférieur à la durée légale des baux d’habitation ;
  • d’autoriser le professionnel à résilier de plein droit le contrat pour d’autres motifs que le non-paiement par le consommateur de ses frais de séjour dûment justifiés ;

7° de permettre au professionnel de ne pas renouveler un contrat à durée déterminée, ou de résilier un contrat à durée indéterminée pour des motifs autres que sérieux et légitimes, notamment si le consommateur est de mauvaise foi, ne répond plus aux critères fixés contractuellement lors de son admission ou est absent de l’établissement plus de quatre mois par an ;

8° de prévoir que la résiliation du contrat en cas d’inexécution par le consommateur de ses obligations, et notamment de retard de paiement, prenne effet moins d’un mois après qu’il a été mis en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec avis de réception ;

9° de permettre au professionnel, dans les autres cas de résiliation ou de non-renouvellement par celui-ci, de donner congé avec un délai de préavis inférieur à trois mois, sans le notifier au consommateur par lettre recommandée avec avis de réception, sans lui en indiquer le ou les motifs précis, sans lui donner la possibilité d’en contester éventuellement le caractère sérieux et légitime devant le conseil de maison s’il en existe un ou toute autre instance paritaire ;

10° de permettre l’éviction du consommateur, lorsque les événements qui motivent la résiliation du contrat sont le fait du professionnel ou indépendants de la volonté du consommateur, sans qu’un hébergement correspondant aux besoins et possibilités de ce dernier lui ait été proposé ;

11° de faire dépendre le prix à payer par le consommateur de la volonté du professionnel s’exerçant directement sur celui-ci ou sur les éléments destinés à le déterminer ;

12° de permettre au professionnel, en cas d’absence du consommateur dont il a été informé suffisamment à l’avance ou d’hospitalisation, de ne pas déduire du prix le coût des services, en particulier les repas, que celui-ci n’aurait pas consommés de ce fait ;

13° de limiter, dans les établissements régis par la loi du 30 juin 1975, le droit pour les consommateurs de ne pas acquitter de frais de séjour s’ils partent en vacances pour une durée inférieure ou égale à celle des congés payés légaux sous réserve de permettre à l’établissement de disposer de leur logement ou lit durant cette période ;

14° de faire payer au consommateur, lorsqu’il a la jouissance exclusive d’un logement, des charges autres que celles considérées comme récupérables par l’article 23 de la loi du 22 juin 1982 et son décret d’application ;

15° d’imposer le versement d’un dépôt de garantie si les frais de séjour sont payables trimestriellement et d’avance, ou, dans les autres cas, d’un dépôt supérieur au prix de deux mois de séjour ;

16° d’imposer le prélèvement automatique comme unique mode de paiement ;

17° de limiter le libre choix de son médecin par le consommateur et son droit d’être examiné par lui en dehors de la présence de tiers ;

18° d’autoriser, sauf cas d’urgence, le médecin de l’établissement à faire hospitaliser un consommateur sans l’accord de son médecin traitant ;

19° de permettre au professionnel, en cas de départ définitif ou de décès du consommateur, de s’approprier les objets ou valeurs délaissés par celui-ci, ou de se soustraire à ses obligations de dépositaire ;

20° d’exonérer par avance le professionnel de sa responsabilité ;

21° d’exclure tout recours du consommateur pour les accidents de tous ordres dont il serait victime, de même que pour les pertes, vols et dégradations occasionnés à ses biens, notamment son linge, contre les défauts des locaux ou des services qui en empêchent ou en réduisent l’usage initialement prévu au contrat, ou contre le fait fautif du professionnel ou de ses préposés ;

22° de permettre au professionnel de modifier unilatéralement l’objet du contrat par la suppression de certains services ou la modification de leur organisation ou en imposant au consommateur de changer de logement ou de chambre, et notamment de passer d’une chambre privative à une chambre partagée avec d’autres consommateurs ;

23° d’obliger les consommateurs à souffrir tous les travaux jugés utiles par le professionnel, sans diminution de prix quelle qu’en soit l’importance ou la durée ;

24° d’exonérer le personnel de son obligation de maintenir les locaux, y compris privatifs, en bon état d’entretien ;

25° de mettre à la charge des consommateurs disposant de la jouissance exclusive d’un logement des obligations d’entretien plus étendues que celles mises à la charge des locataires par la loi du 22 juin 1982 et ses textes d’application ;

26° de faire supporter au consommateur le coût de dégradations dont la preuve ne serait pas rapportée qu’il en soit responsable, notamment en rendant opposables des états des lieux établis en dehors de sa présence ;

27° de porter atteinte à la vie privée et à la liberté du consommateur au-delà des contraintes normales de la vie en collectivité, et notamment :

– de lui interdire d’installer des objets personnels ou des meubles ou de décorer son logement de façon compatible avec la taille de celui-ci et avec la présence éventuelle d’autres consommateurs ;

– de permettre au professionnel de prendre connaissance du courrier des consommateurs ;

– de permettre au professionnel d’inspecter les effets personnels du consommateur ;

– de permettre au professionnel en dehors de cas motivés par l’urgence ou les nécessités de l’entretien de pénétrer dans les locaux dont le consommateur a la jouissance ;

– d’imposer au consommateur des sanctions privatives de liberté en cas de manquement au contrat ou au règlement intérieur ;

28° de restreindre le droit du consommateur de s’absenter à tout moment de l’établissement, sauf pour le professionnel à décliner sa responsabilité s’il juge que l’état de santé du consommateur ne le permet pas, à demander d’être informé préalablement de départs ou de retours à des heures inhabituelles, ou à stipuler les précautions à respecter pour la sécurité et la tranquillité des autres occupants ;

29° d’imposer des horaires de visite lorsque le consommateur n’a pas la jouissance exclusive d’un logement, sans accorder à celui-ci la faculté d’en recevoir occasionnellement en dehors de ces horaires sous réserve que le professionnel en ait été informé suffisamment à l’avance pour prendre ses dispositions ;

30° de restreindre le droit de recevoir des visites dans les établissements où chaque consommateur a la jouissance exclusive d’un logement, sauf à stipuler les précautions à respecter pour la sécurité et la tranquillité des autres occupants ;

31° d’interdire au consommateur, lorsqu’il a la jouissance exclusive d’un logement et que l’établissement ne dispose pas de chambres pour les hôtes de passage, d’héberger temporairement un tiers dans ce logement ;

32° d’imposer des horaires de repas très différents de ceux en usage.

(Adopté le 5 juillet 1985 sur le rapport de M. Bernard Genes.)

Voir également :

Consulter la recommandation n° 08-02 relative aux contrats proposés par les établissements hébergeant des personnes âgées