La Commission des clauses abusives,

Vu les articles L 132-1 à L 132-5 du code de la consommation ;

Vu le code civil, notamment son article 2061 ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment son article R 125-5 ;

Vu l’arrêté du 11 mars 1977 relatif aux conditions d’entretien normalisées des ascenseurs et monte-charges ;

Vu l’arrêté du 12 novembre 1990 relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation ;

Entendu les professionnels de la maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage

Considérant que les contrats de maintenance de certains équipements d’immeubles d’habitation peuvent être conclus soit directement, soit par l’intermédiaire de syndics ;

Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence ou des clauses compromissoires ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses d’exonération totale de responsabilité du professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui permettent au professionnel de résilier l’abonnement aux torts du consommateur en cas d’intervention d’un tiers ; que de telles clauses, en ce qu’elles sont générales et ne réservent pas le cas où l’intervention du tiers est motivée par une carence du professionnel, sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient en cas d’impayé le paiement par le consommateur d’indemnités dont le montant est déterminé selon des critères qui ne sont pas portés à la connaissance du consommateur ; que certains contrats ne définissent ni le point de départ des intérêts moratoires, ni la procédure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance ne prévoient aucune indemnité à la charge du professionnel alors même que la résiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient le montant des indemnités mises à la charge du client en cas de résiliation anticipée du contrat ; que ces indemnités sont dues par le consommateur alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance contiennent des clauses de révision de prix dont la complexité ne permet pas au consommateur de mesurer la portée de son engagement ; que de telles clauses dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui ne sont pas illustrées par une application chiffrée sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance ne contiennent pas de clauses de révision de prix mais stipulent que le prix est réactualisable par le professionnel tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » ; que de telles clauses, insérées dans des contrats pluriannuels, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient que le délai de dépannage stipulé n’est pas opposable au professionnel en cas de panne totale de chauffage survenant au début de la période de chauffe ; qu’en ne fixant pas de façon précise les délais auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet pas au consommateur d’apprécier l’étendue des engagements de ce professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les représentants du professionnel ne sont valables qu’après confirmation écrite de ce dernier ; que le consommateur peut se considérer engagé dès l’accord du représentant alors que le professionnel ne le sera qu’éventuellement ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance et de gestion des installations de chauffage stipulent que le professionnel est propriétaire des stocks de combustible et qu’à la fin du contrat, ces stocks seront rachetés par le client au prix pratiqué par le professionnel à ce moment là ; que de telles clauses, qui laissent au seul professionnel, en application de critères qu’il est seul à connaître et à apprécier, la maîtrise de la fixation du prix, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des portes automatiques de garage

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses qui dégagent la responsabilité du professionnel en cas de vols et d’actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles clauses sont abusives si elles englobent les cas où les dégradations ont été facilitées par la carence du professionnel ;

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses dégageant la responsabilité du professionnel qui n’est plus en mesure de fournir les pièces détachées ; que le client est en droit d’attendre, sauf clause spéciale expressément approuvée, que l’approvisionnement en pièces détachées lui soit garanti pour la durée du contrat de maintenance ; qu’une telle clause d’exonération de responsabilité est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical stipulent que les transformations dans l’usage de l’immeuble entraînent de plein droit le changement des conditions contractuelles sans que la durée initiale du contrat soit modifiée ; que la clause qui prévoit le maintien de la durée du contrat sans que soient prévues les modalités de renégociation de celui-ci ou sa résiliation est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient la prise en charge des installations par le professionnel ; que ces mêmes contrats stipulent que l’absence de réserves à la prise en charge ne saurait engager ultérieurement la responsabilité du professionnel en cas d’inaptitude des installations à leur usage ; que la clause prévoyant la décharge totale de responsabilité après acceptation de l’équipement par le professionnel, soit sans réserve au besoin après un délai dit  » d’épreuve technique « , soit après exécution des travaux qu’il a préconisés, est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance limitent, à partir de la prise en charge, les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses propres locaux ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans donner au consommateur les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation ;

Recommande

1°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution des juridictions ;

b – d’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ;

c – d’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par la carence du professionnel ;

d – de stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de mise en demeure ;

e – de stipuler une indemnité à la charge du consommateur défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du professionnel responsable de l’inexécution du contrat ;

f – de stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une indemnité à la charge du consommateur, alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ;

g – de prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée ;

h – de stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix variera tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ;

2°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de ne pas informer précisément le consommateur sur l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de dépannage ;

b – de laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ;

c – de prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est qu’éventuel ;

d – d’obliger le client à acheter au professionnel, à la fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode de détermination n’est pas précisé dans le contrat ;

3°) que soient éliminées des contrats de maintenance des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ;

b – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve expressément approuvée ;

4°) que soient éliminées des contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de transformations, la modification de plein droit par le professionnel des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au consommateur de rénégocier le contrat ou de le résilier ;

5°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ;

6°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de limiter de façon générale les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ;

b – de limiter la responsabilité du professionnel au montant du plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation.

(Texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. Jean-Marc Granier).

 

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier