La Commission des Clauses Abusives,
Vu les dispositions du Code de la Consommation, et notamment les articles L 132-1 à L 132-5 ;
Vu les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 modifiée, et celles de décret du 20 juillet 1972 modifié ;
Entendus les représentants des professionnels intéressés ;
Considérant que les consommateurs, qui recherchent un bien immobilier à louer ou à acheter, peuvent être amenés, à contracter avec des professionnels dits » marchands de listes » qui, moyennant un paiement forfaitaire initial, leur proposent des listes de biens disponibles ; que ces contrats sont passés selon des modèles types proposés par les professionnels aux consommateurs, et qu’ainsi la Commission est compétente pour examiner ces contrats et en relever les clauses abusives ;
A/ Considérant que certains contrats ne mentionnent pas leur durée, contrairement à l’obligation légale contenue à l’article 79-2 du décret susvisé ; que cette carence, qui ne permet pas au consommateur de savoir pendant combien de temps il pourra être renseigné, est abusive ;
B – 1/ Considérant qu’une clause prévoit que le professionnel ne remettra pas une liste personnalisée en fonction des recherches du consommateur, mais une » revue » à caractère général, ce qui est contraire à l’obligation légale de préciser les caractéristiques souhaitées ; qu’une telle clause qui impose au consommateur d’accepter une » revue » pouvant ne contenir aucun bien conforme à ses recherches, et par là un paiement sans contrepartie, est abusive ;
B – 2 a) Considérant qu’une clause autorise un professionnel à proposer des » offres de logements ayant un ou plusieurs points en rapport avec le bien recherché » ; que ces clauses qui autorisent le professionnel à inscrire, dans les listes fournies, des biens qui ne correspondent pas à la recherche du consommateur, et en conséquence ne lui sont d’aucune utilité, sont de ce fait abusives ;
B – 2 b) Considérant que plusieurs contrats permettent aux professionnels de proposer des listes de biens ne correspondant pas au choix du consommateur notamment quant à leur localisation, par exemple des biens situés » à 20 km… « , ou pour d’autres » à 10 km » du lieu choisi ; que de telles clauses, qui autorisent ces professionnels à fournir une prestation différente de celle sollicitée quant aux » caractéristiques des biens immobiliers recherchés par le client « , telles que prévues à l’article 6 de la loi de 1970 modifiée, et par là accordent aux professionnels une possibilité de modification unilatérale des conditions du contrat déséquilibrent de manière significative les obligations respectives au détriment du consommateur ;
B – 2 c) Considérant que parallèlement, diverses clauses prévoient que pourront être proposés des locaux selon un prix différent de celui maximum recherché par le consommateur, et par exemple » à 20% au dessus des loyers souhaités » ; que de telles clauses qui permettent aussi aux professionnels de ne pas respecter » les caractéristiques du bien recherché « , au sens de l’article 6 de la loi, et autorisent aussi une modification unilatérale, emportent un déséquilibre, et ce plus encore lorsque le prix recherché est indiqué moyennant une fourchette ;
B – 3/ Considérant que certaines clauses, relatives au » prix souhaité » par le consommateur, visent un » prix mensuel hors charges » ; que de telles clauses, qui permettent de ne pas fournir d’information sur les charges communes relatives au bien proposé, caractéristique pourtant importante du bien recherché, et alors que le poids des charges sur le coût d’un logement est conséquent, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 4/ Considérant que plusieurs clauses permettent au professionnel de refuser ou de limiter excessivement les possibilités de remboursement prévues par l’article 79-2 2ème alinéa du décret du 20 juillet 1972 modifié ; Qu’ainsi certaines clauses prévoient que » le contrat ne sera remboursé sous aucun prétexte « , alors que la loi impose de préciser les conditions du remboursement ;
B – 5 a) Considérant que certaines clauses prévoient que si le contrat ne va pas à son terme » du fait de l’adhérent « , le remboursement pourra être refusé ; que de telles clauses qui ne permettent pas au consommateur de résilier le contrat en cas de motif légitime (hospitalisation longue rendant inutile la location d’un bien, étudiant ne pouvant suivre les études prévues dans la localité prévue…) emportent un déséquilibre significatif ;
B – 5 b) Considérant que, de même, certaines clauses prévoient que tout remboursement est refusé lorsque le consommateur trouve un logement par ses propres moyens avant l’expiration de la convention ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver une rémunération devenue de ce fait sans contrepartie, et dérogent à l’obligation légale de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 5 c) Considérant que certaines clauses prévoient que le remboursement interviendra seulement en cas d’absence de remise de tout fichier, ou encore dans le seul cas où » aucun contact de propriétaire ne serait fourni » ; que de telles clauses, qui laissent croire au consommateur qu’il est sans recours, alors que la loi impose une possibilité de remboursement, et qui permettent au professionnel de s’exonérer de son obligation de remboursement même s’il n’exécute pas sa prestation, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 5 d) Considérant que certains contrats prévoient que la clause de remboursement ne sera plus applicable dès que les prestations » ont reçu un commencement d’exécution » ; que de telles clauses, qui autorisent le professionnel à n’exécuter que partiellement ses obligations emportent un déséquilibre significatif ;
B – 5 e) Considérant que certaines clauses ne prévoient de droit au remboursement que si, sur la durée du contrat, le professionnel n’a pu proposer qu’un nombre très limité d’offres conformes ; que de telles clauses, qui limitent excessivement l’obligation de remboursement, déséquilibrent les obligations respectives ;
B – 5 f) Considérant ’enfin, que certaines clauses prévoient que le remboursement ne sera effectué que » sous déduction de frais » dont le montant, établi forfaitairement en pourcentage du prix, est excessif ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver la plus grande partie de sa rémunération, lorsqu’il n’a pas exécuté en totalité ses obligations, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 6 – Considérant que de nombreux contrats prévoient que l’éventuelle demande de remboursement ne pourra intervenir que dans un délai très court (par exemple 3 à 8 jours) après la fin du contrat ; que de telles clauses qui aboutissent à ce que le professionnel s’exonère très rapidement de son obligation de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 7 – Considérant qu’une clause permet à un professionnel, face à une réclamation pour l’inexécution de ses obligations, d’établir la preuve contraire » par tous documents qui lui sont propres » ; que de telles clauses qui laissent croire au consommateur que tous les documents établis par le seul professionnel ont force probante, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 8/ Considérant qu’une clause permet au professionnel de refuser toute adhésion d’un consommateur » qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts » ; qu’une telle clause, qui accorde au professionnel un pouvoir discrétionnaire de refuser ses services, en confinant ainsi au refus de prestations, et qui dissuade le consommateur de se plaindre, emporte un déséquilibre significatif ;
B – 9/ Considérant que de nombreux contrats exonèrent le professionnel de toute responsabilité » de quelque manière que ce soit « , ou lorsque les listes fournies par lui, soit contiennent des renseignements erronés, soit proposent des biens indisponibles ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de se dispenser de son obligation d’information préalable prévue à l’article L 111-1 du Code de la Consommation, ou de vérifier si les informations qu’il fournit sont exactes, alors qu’il bénéficie d’un recours contre l’éventuel responsable d’une fausse information, emportent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ;
B – 10/ Considérant que certaines clauses prévoient que seul le client doit » s’assurer que le bailleur bénéficie du droit de louer » ; que de telles clauses qui dispensent le professionnel de faire ces vérifications, alors qu’au regard de l’article 79-1, il ne peut inscrire un bien sur ses listes qu’après détention d’une convention signée par le propriétaire du bien, et alors qu’il lui revient de vérifier si les informations qu’il fournit au consommateur sont exactes, pour respecter son obligation de renseignement, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 11/ Considérant que certains contrats prévoient que le professionnel peut se contenter de fournir une liste initiale d’offres, tout en spécifiant que par la suite, et à titre gracieux, il pourra remettre d’autres listes actualisées ; que de telles clauses qui permettent au professionnel de détourner l’obligation légale de fixer une durée au contrat, ou qui l’autorisent à ne pas fournir de prestation sur la durée du temps prévue par la convention, voire qui laissent croire au consommateur à une libéralité, emportent un déséquilibre significatif ;
B – 12/ Considérant qu’en cas de suspension de la parution des listes pour force majeure, plusieurs clauses disposent que le contrat sera » automatiquement prorogé de la durée de la suspension » ; que de telles clauses qui interdisent au consommateur de résilier le contrat, et l’obligent ainsi à rester dans les liens de la convention sans contrepartie, emportent un déséquilibre significatif,
Recommande :
– A – Que, conformément à l’article 79-2 du décret, les contrats précisent la durée pendant laquelle les consommateurs peuvent bénéficier des prestations du professionnel ;
– B – Que soient éliminées des contrats de vente de listes immobilières les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
1- autoriser la remise au consommateur d’une » revue » à caractère général, au lieu d’une liste personnalisée de biens ;
2- permettre au professionnel de proposer des biens ne correspondant pas au choix du consommateur, et notamment :
c) quant au prix recherché,
3- ne pas comptabiliser dans le » prix souhaité » le montant des charges communes relatives à un bien ;
4- refuser, en tout état de cause, le remboursement ;
5- refuser ou limiter excessivement la possibilité de remboursement, et notamment lorsque :
c) le remboursement peut avoir lieu seulement si le professionnel ne formule aucune proposition,
d) le contrat a reçu un commencement d’exécution,
e) le professionnel n’a proposé qu’un nombre très limité d’offres conformes,
f) il est prévu la déduction de frais excessifs,
6- imposer un délai très court pour formuler la demande de remboursement ;
7- laisser croire au consommateur que seuls les documents établis par le professionnel ont force probante ;
8- permettre au professionnel de refuser toute adhésion qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts ;
9- exonérer le professionnel de toute responsabilité lorsqu’il a fourni des renseignements erronés, ou proposé des biens indisponibles ;
10- laisser croire au consommateur qu’il doit vérifier lui même si le bailleur présenté dispose du droit de louer ;
11- présenter comme gracieuse, après remise d’une liste initiale, la remise de listes postérieures pendant la durée prévue au contrat ;
12- proroger automatiquement le contrat de la durée de suspension intervenue pour force majeure.
Texte adopté le 13 décembre 2001 sur le rapport de M. Christian Brasseur
Voir également :
Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier