CA DE PARIS, 30 SEPTEMBRE 2021, N°18/21411 

– Contrat de mandat de gestion locative – Clause de résiliation anticipée – clause d’indemnisation de résiliation –   

EXTRAIT  

Les parties ont conclu le 2 décembre 2016 un contrat de mandat exclusif de gestion locative pour une durée de trois années, prévoyant une reddition annuelle des comptes et la rémunération du mandataire pour sa gestion, à hauteur de 10,8 % TTC du montant des sommes encaissées pour le compte des mandants et d’un forfait par dossier pour des prestations particulières et pour la location, d’un prix au m2 à la charge du locataire et de 16,67 % TTC du loyer annuel à la charge du bailleur. 

L’article 10 dispose que le contrat est renouvelable par tacite reconduction mais peut être dénoncé par l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de trois mois avant sa date d’échéance triennale. 

L’article 10 bis mentionne qu’en cas de rupture du contrat par le mandant en dehors des périodes mentionnées à l’article 10, ce dernier devra s’acquitter d’une indemnité égale au montant des honoraires restant à percevoir au prorata temporis de la date d’échéance conventionnelle. 

Il est constant que le contrat litigieux, conclu entre un professionnel et un consommateur, entre dans les prévisions de l’article L. 212-1 du code de la consommation.  

Selon l’article R. 212-2 8° du même code, est présumée abusive la clause ayant pour objet ou pour effet de soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le professionnel que pour le consommateur.  

(…) 

En l’espèce, si les deux parties disposent de la même faculté́ de dénoncer le contrat au terme du délai triennal, il est patent que la possibilité́ pour les mandants de résilier le contrat avant ce terme est assortie de l’obligation d’acquitter l’indemnité́ prévue par l’article 10 bis tandis que le contrat ne prévoit aucune indemnité́ au bénéfice des mandants si le mandataire venait à résilier le contrat avant le terme convenu.  

Elle ne saurait être justifiée par le droit du mandant à percevoir la rémunération de ses diligences puisque le travail de gestion s’achève nécessairement lors de la résiliation du contrat et que la rémunération de la location reste due pour autant que l’agence ait effectivement trouvé un locataire. 

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que cette clause qui pose des conditions de résiliation plus rigoureuses pour le mandant que pour le mandataire était abusive au sens de l’article R. 212-2 8° précité́.  

Cette clause est donc réputée non écrite.” 

ANALYSE :  

L’article R. 212-2 8° du code de la consommation présume abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de « soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel ».  

Il s’agit d’une clause grise, présumée abusive. Le professionnel peut apporter la preuve que la clause ne créé pas de déséquilibre significatif.  

En l’espèce la Cour d’appel de Paris juge qu’entre dans cette qualification la clause insérée dans un contrat de mandat exclusif de gestion locative ainsi libellée :  

Contenu de la clause : « Le contrat est renouvelable par tacite reconduction mais peut être dénoncé par l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de trois mois avant sa date d’échéance triennale. » 

« En cas de rupture du contrat par le mandant en dehors des périodes mentionnées à l’article 10, ce dernier devra s’acquitter d’une indemnité égale au montant des honoraires restant à percevoir au prorata temporis de la date d’échéance conventionnelle. » 

En effet, la clause de résiliation soumet le mandant, consommateur, à l’obligation d’acquitter l’indemnité́ prévue par l’article 10 bis tandis que le contrat ne prévoit aucune indemnité́ au bénéfice des mandants si le mandataire, professionnel, venait à résilier le contrat avant le terme convenu.