CJUE, 24 octobre 2024, aff. C-347/23 – Zabitón  

Contrat entre professionnel et consommateur – Notion de consommateur – Contrat de crédit hypothécaire – Activité non professionnelle – Investissement locatif 

EXTRAIT   

« L’article 2, sous b), de la directive 93/13/CEE […] doit être interprété en ce sens qu’une personne physique qui conclut un contrat de crédit hypothécaire afin de financer l’achat d’un seul bien immobilier résidentiel pour le mettre en location à titre onéreux relève de la notion de « consommateur » […] lorsque cette personne agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle. Le seul fait […] qu’elle cherche à tirer des revenus de la gestion de ce bien immobilier ne saurait […] conduire à l’exclure de la notion de consommateur. » 

ANALYSE   

Dans l’affaire C-347/23, des particuliers avaient souscrit un contrat de crédit hypothécaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être loué à titre onéreux. Les emprunteurs ont considéré qu’une des clauses de ce contrat était abusive. La clause en question impliquait une limitation des droits du consommateur au motif qu’il exerce une activité occasionnelle de mise en location. 

La question posée était de savoir si un tel emprunteur pouvait être qualifié de « consommateur », même si l’opération génère des revenus. 

La CJUE a examiné cette clause relevant de la  sur les clauses abusives, et plus particulièrement l’article 2, sous b).  

Les juges ont décidé que « le seul fait que ladite personne physique cherche à tirer des revenus de la gestion de ce bien immobilier ne saurait, en soi, conduire à exclure la même personne de la notion de « consommateur ».  

En effet, elle a observé que les emprunteurs « n’exerçaient aucune activité commerciale à titre professionnel dans le domaine de la gestion immobilière ». et qu’ils avaient conclu le contrat de crédit hypothécaire afin de financer l’acquisition d’un seul bien immobilier résidentiel ». Elle a également relevé que le bien était destiné à être loué à titre onéreux, et que les revenus locatifs avaient servi principalement à payer les mensualités du prêt.  

Elle en déduit que le prêt ne poursuivait pas, pour les emprunteurs, une finalité professionnelle, mais « visait à consolider leur patrimoine privé, l’acquisition du bien immobilier résidentiel financé par ce crédit constituant pour eux une forme d’investissement ». 

La CJUE confirme sa position antérieure (C-570/21, 8 juin 2023) sur la nécessité d’une interprétation large de la notion de consommateur afin de ne pas empêcher qu’une protection puisse être accordée aux personnes physiques en situation d’infériorité à l’égard d’un professionnel. 

La Cour a insisté sur le déséquilibre d’information et de négociation entre les parties, ce qui est essentiel à la qualification de clause abusive. 

Voir également :  

-Site de la CCA : CJUE, 8 juin 2023, aff. C-570/21 – I.S and KS c. YYY