Contrat de bail d’habitation – Logement social – Clause pénale – Caractère abusif – Interdiction de sous-louer – Indemnité – Disproportion du montant de l’indemnité
EXTRAIT :
« L’article 3, paragraphes 1 et 3, ainsi que l’article 4, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doivent être interprétés en ce sens que, lorsqu’une juridiction nationale examine le caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu avec un consommateur, au sens de ces dispositions, il y a lieu de tenir compte, parmi les clauses qui relèvent du champ d’application de cette directive, du degré d’interaction de la stipulation en cause avec d’autres clauses, en fonction notamment de leur portée respective. Pour apprécier l’éventuel caractère disproportionnellement élevé du montant de l’indemnité imposée au consommateur, au sens du point 1, sous e), de l’annexe de ladite directive, une importance significative doit être attachée à celles de ces clauses ayant trait à un même manquement. ».
ANALYSE :
Dans un contrat de bail entre un professionnel et un consommateur, l’appréciation du caractère abusif d’une clause pénale, au sens de l’article 4 paragraphe 1 de la directive 93/13/CEE sur les clauses abusives, s’effectue en tenant compte :
– d’une part, du degré d’interaction de la clause avec les autres clauses du contrat
– d’autre part, de la portée de chacune de ces clauses du contrat .
S’agissant de l’interprétation de de l’article 4 paragraphe 1 de la directive 93/13/CEE sur les clauses abusives, la CJUE fait application d’une jurisprudence constante issue d’un arrêt du 21 avril 2016 ,Radlinger et Radlingerová, C-377/14, EU:C:2016:283, point 95, confirmée dans un arrêt du 11 mars 2020, Lintner, C-511/17, EU:C:2020:188, point 47.
Lors de l’appréciation du caractère disproportionné du montant de l’indemnité due par le consommateur au titre d’une clause pénale, au sens du point 1, sous e), de l’annexe de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 sur les clauses abusives, les clauses revêtant le même manquement que la clause du litige principal doivent être prises en compte.
En droit français, la clause pénale est présumée abusive par l’article R. 212-1, 3° du code de la consommation.
Voir également la recommandations de la Commission des clauses abusives :
Recommandation n°00-01, point 32 — Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur.