La commission des clauses abusives,

Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services;

Vu le code civil, notamment ses articles 1792 et suivants et 2270;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 231-1 et suivants, R. 231-1 et suivants;

Vu la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction;

Entendu les représentants des professionnels intéressés.

Considérant que, malgré la réglementation en vigueur, de nombreux contrats habituellement proposés aux acquéreurs de maisons individuelles à construire selon un plan établi à l’avance comportent des clauses qui dérogent à cette protection, la rendent inopérante ou aboutissent à déséquilibrer totalement le contrat conclu au profit du seul professionnel; qu’il convient tant dans l’intérêt de la protection des consommateurs que dans celui des professionnels en vue d’un assainissement des pratiques commerciales, d’éliminer de telles clauses;

Considérant que les contrats de construction de maisons individuelles sont des contrats synallagmatiques; que les clauses faisant dépendre la validité du contrat signé par les représentants des deux parties d’une confirmation par le professionnel ont pour effet d’engager unilatéralement le consommateur et de lui faire verser des sommes, alors que le professionnel, lui, n’est pas encore engagé; que de telles clauses contraires à l’équilibre des obligations contractées ont déjà été dénoncées par la commission des clauses abusives dans sa recommandation n° 80-03 C.C.A. du 8 août 1980;

Considérant que de nombreux contrats posent en principe l’inopposabilité au professionnel des documents publicitaires établis par lui ou des maisons témoins exposées par lui; que, cependant, la consultation de ces documents et la visite de ces maisons constituent l’un des éléments déterminants du consentement du consommateur au contrat qui lui est proposé;

Considérant que l’article 45-1 de la loi du 27 juillet 1971, devenu les articles L. 231-1 et suivants susvisés du code de la construction et de l’habitation, dispose que le contrat est toujours conclu sous la condition suspensive d’octroi des autorisations administratives et qu’en cas de refus de celles-ci toutes les sommes versées par le consommateur devront lui être remboursées; que, cependant, certains contrats prévoient que le professionnel pourra conserver certaines sommes au titre des frais de dossier, des plans ou des études; que ces clauses sont contraires aux dispositions formelles de la loi et qu’elles ont pour effet d’annuler la protection que le législateur a ainsi voulu accorder à l’acquéreur;

Considérant que l’article *R. 231-9 du code de la construction et de l’habitation ouvre la possibilité pour l’une ou l’autre partie de prévoir la résiliation du contrat dans le mois qui suit sa signature; que si de nombreux contrats stipulent bien cette faculté, ils la réservent au seul professionnel;

Considérant que la plupart des contrats prévoient que le prix indiqué correspond à une construction réalisée sur un terrain de résistance normale; que le consommateur, non technicien, ne peut savoir ce qu’est un terrain de résistance normale et se trouve exposé à de nombreux frais supplémentaires qu’il ne pouvait prévoir et dont il ne peut vérifier le bien-fondé; qu’il appartient au professionnel, qui est, lui, un technicien averti et compétent, de s’assurer, avant la signature définitive du contrat, de la nature du terrain et qu’aucun supplément ne pourra être réclamé de ce chef, après la signature du contrat;

Considérant que de nombreux contrats stipulent que le professionnel pourra, pendant toute la durée des travaux, interdire l’accès du chantier à toute personne, y compris le consommateur acquéreur; que, certes, le professionnel doit être protégé contre toute immixtion abusive du consommateur sur le chantier; que, cependant, le consommateur est en droit de vérifier l’état d’avancement des travaux qui conditionnent les paiements, et la manière dont ces travaux sont effectués; qu’il convient, conformément aux usages du bâtiment, de prévoir dans les contrats une visite hebdomadaire du chantier à laquelle le consommateur pourra participer;

Considérant que selon la réglementation en vigueur (art. *R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation susvisé), le prix fixé dans le contrat doit comprendre tous les frais et honoraires et ne peut plus être modifié, sauf avenants expressément acceptés par le consommateur; que, cependant, certains contrats parviennent à tourner cette protection par diverses clauses mettant à la charge de l’acquéreur, en sus du prix convenu, le coût des plans ou encore la remise en état du terrain ou de la voirie, ou même en rendant obligatoire pour le consommateur la signature des avenants proposés par le professionnel;

Considérant que de nombreux contrats prévoient des délais draconiens pour le paiement du prix des travaux, certains exigeant le paiement sous vingt-quatre heures ou quarante-huit heures; qu’un délai de quinze jours après présentation des situations paraît raisonnable; qu’au surplus, les sanctions prévues par contrat en cas de retard du consommateur dans ses paiements sont souvent exagérées; que, certes, de telles clauses pénales sont toujours réductibles par le juge aux termes de l’article 1152 du code civil, mais que le consommateur l’ignorant bien souvent, ces clauses qui vont jusqu’à prévoir, à la seule volonté du professionnel, la résiliation du marché et le paiement intégral du prix, dés le moindre retard dans les paiements, pèsent anormalement sur la volonté du consommateur; qu’il peut, au demeurant, avoir des motifs parfaitement fondés pour retarder un paiement qui ne correspondrait pas à l’avancement réel des travaux;

Considérant qu’inversement, les professionnels insèrent dans les contrats des clauses particulièrement favorables à leurs intérêts en ce qui concerne les délais d’exécution de leurs travaux; que ces délais, fixés par le contrat, ne doivent pouvoir être augmentés qu’en cas de force majeure, de cas fortuit ou d’intempéries; que tous les autres motifs d’allongement des délais doivent être interdits; que naturellement, en cas d’allongement des délais pour des motifs étrangers au contrat, les révisions de prix doivent être neutralisées;

Considérant que les contrats prévoient généralement, en cas de retard du professionnel dans l’exécution de ses travaux, des pénalisations dérisoires;

Considérant que la réception des travaux est un acte important de l’opération de construction; que la plupart des contrats contiennent des clauses qui ont pour effet, sinon pour finalité, d’obliger le consommateur à prononcer la réception sans réserves quand bien même les travaux ne seraient pas achevés ou que de nombreux défauts apparents existeraient; qu’en effet, la majorité des contrats stipulent que le consommateur n’a le choix qu’entre prononcer la réception sans aucune réserve ou refuser cette réception, auquel cas le professionnel ne lui remettra pas les clefs, et ce quand bien même les réserves ne porteraient que sur quelques vices apparents ou travaux de finition; que ces clauses pèsent de manière excessive sur la volonté du consommateur qui, pressé de prendre possession, accepte bien souvent de signer une réception sans réserves qui ne correspond ni à sa volonté ni à la réalité;

Considérant que les garanties dues par le professionnel sont clairement définies par les articles 1792 et suivants du code civil; que toutes les clauses limitant dans le temps ou dans l’étendue des réparations la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale dues par le professionnel sont illégales et doivent être éliminées des contrats;

Considérant, en ce qui concerne la résiliation du contrat par le consommateur, que le professionnel est en droit de demander le règlement des travaux qu’il a effectués, des frais qu’il a exposés et du bénéfice qu’il était en droit d’espérer si le contrat avait été mené à son terme; que, par contre, les clauses du contrat prévoyant, outre le paiement des travaux et des frais, des indemnités forfaitaires allant jusqu’à 30 p. 100 du montant global du marché, sont manifestement excessives;

Considérant que toutes les clauses compromissoires ou celles obligeant le consommateur à recourir à une mesure d’expertise amiable préalable sont abusives; que de même sont abusives toutes les clauses faisant attribution de compétence au tribunal du siège social du professionnel, ou au tribunal de commerce,

Recommande:

Que soient éliminées des contrats habituellement conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, acquéreurs de maisons individuelles à construire selon un plan établi à l’avance, les clauses ayant pour objet ou pour effet:

1° de prévoir lors de la signature du contrat un engagement immédiat et définitif du consommateur et un engagement éventuel du professionnel;

2° de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat dans le mois qui suit sa signature sans que cette même faculté soit explicitement reconnue au consommateur;

3° de rendre inopposable au professionnel ses propres documents publicitaires ou la référence à ses maisons d’exposition;

4° de permettre au professionnel, contrairement à la loi, en cas de refus du permis de construire, de conserver tout ou partie des sommes versées par le consommateur;

5° de permettre au professionnel de modifier unilatéralement le prix convenu en fonction de la nature du terrain;

6° d’interdire l’accès du consommateur au chantier pendant toute la durée des travaux, la faculté pour le consommateur de participer à une réunion hebdomadaire sur le chantier pendant toute la durée des travaux devant être précisée dans le contrat;

7° de majorer le prix déterminé par le contrat notamment pour cause de travaux supplémentaires autrement que par voie d’avenants librement acceptés par le consommateur;

8° de prévoir pour le paiement des acomptes un délai inférieur à quinze jours à dater de la présentation des situations;

9° de fixer les pénalités dues par le consommateur, en cas de retard dans les paiements, à des sommes supérieures au montant correspondant aux usages et normes en vigueur dans le bâtiment;

10° de prévoir la résiliation du contrat, en cas de retard dans les paiements, sans que celle-ci ait été précédée d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ladite résiliation ne pouvant intervenir moins d’un mois après cette mise en demeure;

11° de décharger le professionnel de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat et notamment de prévoir des causes légitimes de retard autres que les intempéries et les cas de force majeure;

12° d’accorder au consommateur, en cas de retard du professionnel dans l’exécution de ses travaux, des indemnités et pénalités disproportionnées avec celles qui sanctionnent les retards du consommateur dans ses paiements;

13° de supprimer ou de réduire la faculté pour le consommateur d’émettre des réserves lors de la réception des travaux, et notamment de subordonner la remise des clefs à une réception sans réserves;

14° de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et de faire ainsi obstacle au droit du consommateur de consigner les sommes restant dues entre les mains d’un séquestre;

15° de réduire les garanties dues par le professionnel en vertu des articles 1792 et suivants du code civil;

16° d’attribuer au professionnel, en cas de résiliation du contrat du fait du consommateur, une indemnité supérieure au montant des travaux qu’il a effectués, des frais qu’il a exposés et du bénéfice qu’il était en droit d’espérer si le contrat avait été mené à son terme;

17° d’imposer le recours à un arbitrage pour un litige qui n’est pas encore né ou le recours à une expertise amiable préalablement à toute action en justice; de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution.

Délibéré sur le rapport de Me Bihl dans les séances des 16 septembre et 18 novembre 1980, où siégeaient M. P. Lutz, conseiller à la Cour de cassation, président, MM. R. Bernard, L. Bihl, J. Calais-Auloy, Y. Cotte, R. Grise, B. Gross, P. Leclercq, P. Marleix, N. Renaudin, J. Semler-Collery, P. Simonet, membres.

Voir également :

Recommandation n° 91-03
Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La commission des clauses abusives,

Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services, et notamment son article 37 qui prévoit la compétence de la commission pour connaître des contrats « habituellement proposés par des professionnels à leurs contractants non professionnels ou consommateurs »;

Vu le code civil;

Vu la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement;

Vu le décret n° 78-464 du 24 mars 1978 portant application du chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services;

Vu les accords signés dans le cadre des travaux de la commission permanente pour l’étude des charges locatives et des rapports entre propriétaires, gestionnaires et usagers;

Vu le rapport du comité national de la consommation sur les clauses abusives dans les contrats de location de locaux à usage d’habitation;

Vu les saisines de la commission des clauses abusives émanant d’organisations de consommateurs agréées et de la commission elle-même;

Entendu M. Delmon, président de la commission permanente pour l’étude des charges locatives et des rapports entre propriétaires, gestionnaires et usagers;

Entendu les représentants des organisations de locataires et de professionnels intéressés.

Considérant que les contrats de location de locaux à usage d’habitation proposés aux locataires ne comportent pas toujours toutes les mentions utiles à l’information des locataires sur leurs droits et leurs obligations, qu’il en est ainsi plus particulièrement:

– de la référence au régime juridique auquel est assujetti le contrat; qu’une telle mention doit permettre au locataire de savoir si le contrat qu’il signe est régi ou non par la loi du 1er septembre 1948 susvisée ou toute autre réglementation, notamment relative aux logements sociaux;

– du texte intégral de tous les documents portant des obligations, en particulier du règlement intérieur régissant l’immeuble loué et du texte des accords susvisés signés dans le cadre de la commission permanente pour l’étude des charges locatives et des rapports entre propriétaires, gestionnaires et usagers lorsque le bailleur s’est engagé à les appliquer;

– de la détermination de la durée du contrat et de la date à laquelle il prend effet;

– de l’identification et de la qualité des parties contractantes; qu’il doit être indiqué si le signataire du contrat agit à titre personnel ou en tant que mandataire; qu’en outre il doit être précisé qu’en cas de décès du preneur, le contrat puisse bénéficier au conjoint;

– de l’état des lieux contradictoirement dressé;

Considérant que le bailleur est généralement tenu des trois obligations suivantes:

1° délivrer les lieux loués suivant les conditions prévues lors de la conclusion du contrat et en bon état de réparation; ne pas modifier la forme des lieux loués, ni diminuer ou supprimer unilatéralement les services prévus; et ne pas obliger le preneur à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir demander aucune remise en état ou réparation en cours de contrat;

2° entretenir les lieux loués; cette obligation lui imposant d’effectuer pendant la durée du contrat toutes les réparations autres que celles d’entretien courant et les menues réparations;

3° garantir le locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage; il en est ainsi notamment des défauts cachés, des vices de construction, des infiltrations, des défauts dus à la vétusté; le bailleur est en outre responsable des fautes et des négligences de ses préposés; il est également garant de son fait personnel et du fait des tiers;

Considérant qu’il ne peut être dérogé aux obligations ci-dessus que lorsque le contrat prévoit une contrepartie exceptionnelle, par exemple sur le montant du loyer ou sur la durée de la location;

Considérant que le locataire est tenu notamment des trois obligations suivantes:

1° utiliser les lieux loués suivant la destination prévue par le contrat, en bon père de famille; toutefois, à condition de respecter ces limites, la jouissance des lieux est un droit qui ne peut être réduit: ainsi son bailleur ne peut lui interdire de fixer dans les lieux loués le siège d’une association; le bailleur ne peut lui interdire la possession d’animaux familiers;

2° payer le loyer et les charges; cependant, le bailleur ne peut augmenter le loyer en cours de contrat en fonction de conditions unilatéralement appréciées par lui-même; par ailleurs, le locataire n’est redevable que des charges récupérables telles qu’elles sont définies selon le régime juridique de la location considérée par l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 susvisée ou par les accords signés dans le cadre de la commission permanente pour l’étude des charges locatives et des rapports entre propriétaires, gestionnaires et usagers; en tout état de cause, le bailleur doit justifier ces charges et permettre au locataire d’en vérifier le montant réel;

3° restituer les lieux dans l’état où il les a reçus tels que constatés contradictoirement à l’origine, sous réserve de la vétusté; le locataire ne saurait être tenu de les remettre à neuf;

Considérant que lors de la conclusion des contrats de location, le dépôt de garantie exigé des locataires par certains bailleurs dépasse abusivement un montant équivalent à deux mois de loyer et qu’en fin de location ce dépôt de garantie est remboursé souvent tardivement, plus de trois mois après l’expiration du contrat;

Considérant que les clauses résolutoires peuvent être justifiées notamment à l’encontre du locataire de mauvaise foi qui ne paie pas son loyer, à condition qu’un délai suffisant soit toutefois accordé pour qu’il s’en acquitte; mais qu’elles peuvent être abusives lorsque le locataire se contente de faire valoir ses droits, en particulier, lorsqu’il demande la justification de la réalité des charges locatives et exige une juste répartition de celles-ci ou l’application d’une des clauses du contrat;

Considérant que les clauses prévoyant le paiement par le locataire des frais de recouvrement des loyers et des charges impayées s’analysent comme des clauses pénales qui en vertu des dispositions légales en vigueur peuvent être réduites par le juge;

Considérant que le locataire ne peut être tenu en cas de recouvrement judiciaire du remboursement de sommes autres que celles résultant de frais de justice stricto sensu et des intérêts des sommes dues; et qu’en cas de recouvrement non judiciaire, il ne peut être obligé que de rembourser les frais réels;

Considérant que le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble loué est seul compétent pour connaître les litiges nés du contrat de location de locaux à usage d’habitation;

Considérant que les clauses contraires aux principes énoncés ci-dessus sont abusives au sens de l’article 35 de la loi susvisée du 10 janvier 1978,

Recommande:

I. — Que les contrats de location de locaux à usage d’habitation proposés aux locataires comportent:

1° l’indication des références du régime juridique auquel est assujettie la location;

2° la précision de la durée du contrat et de la date à laquelle il prend effet;

3° l’indication de l’identité et de la qualité des parties;

4° l’état des lieux contradictoirement dressé;

5° l’énumération des réparations locatives;

6° l’énumération des charges récupérables et une information sur l’évolution de leur montant et sur leur répartition au cours des douze derniers mois (notamment eau, chauffage, électricité, entretien);

7° une clause donnant au locataire toute la possibilité de vérifier le montant réel des charges dont le remboursement lui est demandé, par la production des pièces comptables justificatives ou celles des contrats que le bailleur a pu conclure à ce titre;

8° l’engagement par le bailleur de rembourser dans un délai maximum de trois mois à compter de la fin du contrat de location, le montant du dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, des sommes qui lui sont dues;

II. — Que soient éliminées des contrats de location de locaux à usage d’habitation proposés aux locataires, les clauses suivantes ayant pour objet ou pour effet:

1° d’exonérer le bailleur de sa responsabilité en cas de non-délivrance des lieux loués dans les conditions prévues lors de la conclusion du contrat;

2° d’empêcher le locataire d’obtenir réparation du préjudice qu’il subit en cas de modifications unilatéralement effectuées par le bailleur, portant soit sur les lieux loués, soit sur les prestations prévues;

3° d’exonérer le bailleur de son obligation d’entretenir les lieux loués et de procéder aux réparations qui lui incombent;

4° d’obliger le locataire à souffrir toutes les réparations jugées utiles par le bailleur, sans aucune diminution du loyer, même si les réparations durent plus de quarante jours;

5° de limiter l’obligation de réparation du bailleur aux seuls travaux visés par l’article 606 du code civil;

6° de décharger le bailleur de son obligation de garantie, notamment en cas de défauts ou vices empêchant l’habitation des lieux loués dans des conditions normales;

7° de décharger le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés;

8° de limiter le droit du locataire de jouir en bon père de famille des lieux loués, notamment d’interdire directement ou indirectement la constitution ou le fonctionnement d’associations;

9° de faire payer au locataire des charges autres que celles considérées comme récupérables;

10° de fixer une limite au droit du locataire de vérifier le montant des charges dont le paiement lui est réclamé;

11° d’exiger du preneur un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer;

12° d’autoriser le bailleur à résilier unilatéralement le contrat en dehors des cas de mauvaise foi du locataire;

13° d’empêcher le jeu normal de l’article 1152 du code civil sur la révision des clauses pénales;

14° d’obliger le locataire à rembourser les frais et honoraires exposés pour le recouvrement judiciaire et de prévoir un remboursement forfaitaire des frais exposés en cas de recouvrement non judiciaire;

15° de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution.

Délibérée sur les rapports de MM. Bihl, Grise et Simonet dans ses séances des 27 mars, 24 avril, 26 juin, 25 septembre, 27 novembre 1979 et 4 février 1980 où siégeaient M. Paul Lutz, conseiller à la Cour de cassation, président, Mme Achach, Mlle Aubertin, MM. Bihl, Calais-Auloy, Cotte, Delcourt, Grise, Gross, Lemontey, Marleix, Semler-Collery, Simonet, membres.

Voir également :

Recommandation n° 00-01
Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services;

Vu le code civil;

Vu le nouveau code de procédure civile;

Vu la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 relative à la publicité, aux enseignes et pré enseignes;

Vu les saisines de la commission des clauses abusives émanant d’organisations de consommateurs agréées.

Considérant que les conditions de durée et les modalités de résiliation des contrats conclus entre bailleurs non professionnels, d’une part, et professionnels locataires d’emplacements publicitaires, d’autre part, sont fixées par la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 susvisée;

Considérant que le bailleur ne donne en location qu’un emplacement délimité et qu’il peut jouir à sa guise des autres parties de sa propriété pendant la durée du bail; qu’en particulier, il peut louer d’autres emplacements à qui bon lui semble;

Considérant que le propriétaire, après l’expiration du bail, peut louer au locataire de son choix tout emplacement, y compris celui ayant fait l’objet du bail;

Considérant que doivent être prises en compte, contradictoirement par le bailleur et le preneur, toutes les incidences, pour l’exploitation de l’emplacement publicitaire, des modifications et des réglementations administratives, des tracés des voies routières et de tout autre élément extérieur à la volonté des parties; que, dès lors, le preneur ne peut se réserver le droit de suspendre unilatéralement le contrat;

Considérant que s’il est conforme au droit, notamment à l’article 1719 du code civil, que le bailleur soit tenu d’entretenir l’emplacement publicitaire en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, la charge qui en résulte doit être strictement limitée à la chose louée; que l’obligation de couper ou d’arracher la végétation masquant les panneaux n’incombe pas systématiquement au bailleur;

Considérant que la garantie de visibilité des panneaux publicitaires normalement due par le bailleur à son locataire ne peut être exigée lorsque les obstacles qui la rendent difficile ou impossible ne sont pas de son fait ou sont nécessités par des besoins de réparations urgentes; qu’il en est ainsi, notamment, des travaux effectués sur la voie publique ou de la réfection d’un mur sur lequel reposent les panneaux; que, dans ces cas, le bailleur ne peut être obligé de mettre en place des solutions de remplacement, par exemple des panneaux rehaussés;

Considérant que le locataire ne peut être laissé seul juge de la diminution du loyer, de la suspension du bail ou de sa résiliation; que, notamment, il ne peut apprécier unilatéralement une réduction de la valeur de l’emplacement publicitaire;

Considérant que le bailleur peut, en cas de litige, exercer tout recours devant les tribunaux légalement compétents selon les articles 42 et suivants du nouveau code de procédure civile;

Considérant que les clauses contraires aux principes énoncés ci-dessus sont abusives au sens de l’article 35 de la loi susvisée,

Émet la recommandation:

Que soient éliminées des contrats conclus entre bailleurs non professionnels, d’une part, et professionnels locataires d’emplacements publicitaires, d’autre part, les clauses suivantes ayant pour objet ou pour effet:

1° d’interdire au bailleur de louer un emplacement voisin à un autre locataire;

2° d’interdire au propriétaire de relouer après l’expiration du contrat le même emplacement au locataire de son choix;

3° de permettre au preneur de suspendre temporairement le contrat pour une raison qu’il apprécie unilatéralement;

4° d’imposer au bailleur des charges qui ne soient pas directement liées à l’entretien de la chose louée;

5° d’obliger le bailleur à garantir en tout état de cause la visibilité des panneaux publicitaires, de mettre à sa charge des solutions de remplacement en cas d’empêchement indépendant de sa volonté ou d’autoriser unilatéralement le preneur à diminuer le prix, à suspendre ou à résilier le contrat;

6° de supprimer ou de réduire le droit de recours du bailleur en cas de litige;

7° d’attribuer la compétence aux seuls tribunaux du ressort dont dépend le siège social de la société locataire.

Adoptée sur le rapport de M. Marleix dans la séance du 4 février 1980 où siégeaient: M. Paul Lutz, conseiller à la Cour de cassation, président, et Mme Achach, Mlle Aubertin, MM. Bihl, Cotte Grise, Gross, Lemontey, Marleix, Semler-Collery, Simonet, membres.

La Commission des clauses abusives,

Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services;

Vu le code civil;

Vu le code des assurances;

Vu le décret n° 78-464 du 24 mars 1978;

Vu une saisine de la commission des clauses abusives.

Considérant la clause selon laquelle, dans un contrat de vente d’un bien immobilier, l’acquéreur est tenu de continuer l’assurance souscrite par le vendeur, de la faire transférer à son nom dès la réception de l’acte constatant le transfert de propriété et de la maintenir tant qu’il sera débiteur d’une fraction du prix de la vente;

Considérant qu’une telle clause n’est pas abusive au sens de l’article 35 de la loi susvisée; qu’en effet :

• en vertu des dispositions de l’article L. 121-10 du code des assurances, en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur et il est loisible soit à l’assureur, soit à l’acquéreur de résilier le contrat;
• suivant la jurisprudence actuelle, si la faculté de résiliation ne peut être écartée par une stipulation au contrat d’assurance, aucune disposition de la loi n’interdit à l’acquéreur de renoncer volontairement à cette faculté, en particulier, en prenant vis-à-vis de son vendeur l’engagement de continuer la police;

Mais considérant que le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur sur ses droits et ses obligations,

Émet la recommandation:

Que, lorsque le contrat de vente d’un bien immobilier prévoit la reprise par l’acquéreur d’une assurance souscrite par le vendeur:

1° soit communiqué à l’acquéreur le contrat d’assurance;

2° soit rappelée dans le contrat de vente la faculté de résiliation du contrat d’assurance dont bénéficie l’acquéreur.

Délibérée sur le rapport de M. Gross dans les séances du 27 mars, du 24 avril et du 22 mai 1979, où siégeaient: M. Lutz, conseiller de la Cour de cassation, président ; Mme Achach, Mlle Aubertin, MM. Bihl, Calais-Auloy, Cotte, Delcourt, Gross, Lemontey, Marleix, Semler-Collery, Simonet, Stirn, membres.

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur :

•     de l’immobilier
•     de l’assurance