Archives

Contrat de bail-Clause de solidarité-Copreneurs solidaires

12/01/2017

Titre :

Contrat de bail- Clause de solidarité-Copreneurs solidaires-Action du bailleur à l’encontre de l’un d’entre eux-Action enfermée dans un délai de trois ans à compter de la date de réception de la lettre de congé-clause discriminatoire par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité (non)-solidarité non illimitée dans le temps (oui)-clause abusive (non)

Résumé :

La clause de solidarité insérée dans un bail à destination des colocataires, alors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties.

Cass. civ. III, 12 janvier 2017 (16-10324)

 

promoteur immobilier – professionnel de la construction (non) – application de l’article L 132-1 du code de la consommation (oui)

04/02/2016

Consulter l’arrêt de la Cour

Titre 1 : SCI-promoteur immobilier-professionnel de l’immobilier (oui)-professionnel de la construction (non)-non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique (oui)-application de l’article L. 132-1 du code de la consommation (oui).

 

Analyse 1 : la cour d’appel qui relève que la SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction, a pu retenir que le promoteur immobilier était un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation.

 

Titre 2 : clause de plafonnement d’indemnisation-contradiction avec la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique-limitation des conséquences de la responsabilité contractuelle du contrôleur technique, quelles que soient les incidences de ses fautes- clause abusive (oui).

 

Analyse 2 : est abusive la clause ayant pour objet de fixer, une fois la faute contractuelle établie, le maximum de dommages et intérêts que le maître d’ouvrage pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus. En effet, cette clause s’analyse en une clause de plafonnement d’indemnisation et, contredisant la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique, lui permet de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle, quelles que soient les incidences de ses fautes.

Action de groupe en matière de logement, clause pénale

27/01/2016

 

Consulter le jugement du TGI :  2016_01_27_TGI PARIS

 

Titre 1 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L. 811-1) du code de la consommation en matière de logement- Analyse des travaux parlementaires -Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 1 : A l’exception des domaines de la santé et de l’environnement, pour lesquels il est prévu à l’article 2 VI) de la loi du 17 mars 2014 que le champ d’application de l’action de groupe pourrait leur être éventuellement étendu, à l’issue d’une phase d’évaluation expirant au plus tard 30 mois après la promulgation de la loi, aucun secteur d’activité n’a été expressément exclu du champ de l’action de groupe.

L’examen des travaux parlementaires ne permet pas de conclure que le contentieux du logement aurait été ab initio exclu de ce nouveau dispositif procédural. Bien au contraire, le ministre chargé de la consommation, a soutenu en séance publique à l’Assemblée nationale, le 25 juin 2013, lors de l’examen de ce projet de loi, qu’ « aucun secteur d’activité n’était exclu du champ d’application du dispositif d’action de groupe », position également défendue par le rapporteur de ce projet devant le Sénat qui déclarait que « la location d’un bien constitue une fourniture de services ».

Ces affirmations claires et dénuées de toute ambiguïté ont conduit tout naturellement les parlementaires à renoncer aux amendements présentés pendant les débats devant le Sénat et l’Assemblée nationale, dont ceux enregistrés notamment sous les numéros 440, CE 377 et 568, lesquels avaient justement pour objectif de préciser le champ d’application de l’action de groupe en visant expressément les manquements intervenus à l’occasion de la location de biens et les charges locatives, dès lors qu’il est apparu que les articles du projet de loi soumis à discussion étaient rédigés de telle manière que le champ d’application de l’action de groupe recouvrait le secteur d’activité du logement sans pour autant le faire figurer expressément.

Par ailleurs,   dans une réponse ministérielle, publiée au Journal Officiel le 10 juin 2014, apportée à une question parlementaire (n°38849) publiée le 1er octobre 2013, il était précisé que « rien ne s’opposant à ce que par l’exercice d’une action de groupe et sous réserve de sa recevabilité, ils (les locataires) puissent obtenir réparation des préjudices économiques subis du fait des manquement d’un même bailleur professionnel ou d’un même syndic à ses obligations légales ou contractuelles ».

Dès lors, il est indiscutable que le législateur a clairement manifesté sa volonté d’inclure le secteur du logement dans le champ d’application du dispositif de l’action de groupe.

 

Titre 2 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L. 811-1) du code de la consommation en matière de logement-interaction entre le droit du logement et le droit locatif- Existence de plusieurs recommandations de la Commission des clauses abusives en matière de contrats de location de locaux à usage d’habitation- Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 2 :

Le fait que le droit du logement et le droit locatif fassent l’objet d’une réglementation spécifique et constituent un système juridique autonome de protection de l’acquéreur non professionnel et du locataire n’impliquent pas pour autant qu’ils seraient devenus totalement indépendants du droit de la consommation.

Plus précisément, l’on s’explique mal en quoi la spécificité des règles de fond et des règles procédurales priverait le locataire et l’acquéreur non professionnel de la possibilité de bénéficier de cette nouvelle voie procédurale qui ne se substitue à aucune autre et ne modifie nullement le droit substantiel.

En effet, il serait à tout le moins paradoxal d’adapter des techniques juridiques issues du droit de la consommation afin de renforcer la protection des locataires et acquéreurs, comme le rappelle la défenderesse, et parallèlement de refuser à ces derniers le bénéfice de l’action de groupe dont l’objectif est d’améliorer la protection du consommateur.

Enfin, La Commission des clauses abusives, instituée par la loi n°78-23 du 10 janvier 1978, dite loi Scrivener, sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services, introduite dans le code de la consommation aux articles L. 132-2 et suivants, devenus les articles L. 534-1 à L. 534-3 (ancienne numérotation), a émis plusieurs recommandations dont celle n° 00-01 du 22 juin 2000 complétant la recommandation n° 80-04 du 4 février 1980 sur les contrats de location de locaux à usage d’habitation, en visant les dispositions de l’article L. 132-1 (ancienne numérotation) du code de la consommation, relatif aux clauses abusives, de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que « le logement ne rentrerait pas dans le champ du droit de la consommation », étant relevé au surplus que deux associations de consommateurs, la Confédération Générale du logement (CGL) et la Confédération Nationale du logement (CNL), qui ont pour vocation principale la défense des intérêts des locataires, ont été agréées pour agir devant les juridictions civiles, sur le fondement des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code de la consommation.

 

Titre 3 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1 er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L.811-1) du code consommation en matière de logement-Particularisme supposé du logement social au regard du droit de l’union européenne de la consommation-Qualification du logement social par le Conseil d’Etat de mission de service public- Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 3 :

Peu important que le Conseil d’Etat qualifie de mission de service public l’activité exercée par les organismes privés de logement social, dès lors qu’il n’est ni soutenu ni démontré que cette qualification aurait pour conséquence de faire échapper cette activité au droit de la consommation.

Le moyen articulé sur la décision de la commission n°2012/21/UE du 20 décembre 2011, les directives 2011/83/UE du 25 octobre 2011 et 2006/123/CE du 12 décembre 2006, est également inopérant puisque ces textes se cantonnent à exclure expressément le logement social de l’application des règles de concurrence du traité, sans pour autant l’évincer du droit de la consommation.

 

En effet, c’est parce que le droit dérivé, qui range le logement social dans la catégorie des services sociaux d’intérêt général, lui reconnaît une spécificité qu’il accorde au logement social un traitement particulier en ne le soumettant pas aux règles de concurrence du TFUE. Ainsi, les aides sous forme de compensations de service public à certains services sociaux d’intérêt général sont rangées parmi les catégories d’aides d’Etat considérées comme compatibles avec le marché intérieur et exemptées de l’obligation de notification préalable prévue dans le traité (décision de la commission du 20 décembre 2011).

 

La même logique gouverne la directive 2006/123/CE dite « Services » du 12 décembre 2006, le logement social étant considéré comme un « service essentiel pour garantir le droit fondamental à la dignité et à l’intégrité humaines« . Quant à la directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011, elle vise à définir « des règles standard pour les aspects communs des contrats à distance et hors établissement« . Le fait que le logement ait été écarté du champ d’application de cette directive (article 3.3 a) à l’instar de d’autres services, tels les services financiers (3.3 d), la fourniture de denrées alimentaires, de boissons ou d’autres biens ménagers de consommation courante (3.3 j), les services de transport de passagers (3.3 k), n’induit pas pour autant que ce domaine serait exclu du champ du droit de la consommation et que le droit dérivé ferait obstacle à l’instauration par un Etat membre, en droit interne, d’une voie procédurale particulière en cette matière.

 

Il résulte donc ce qui précède que le logement relevant du champ d’application de l’article L. 423-1 du code de la consommation.

 

Titre 4 : Recommandation des clauses abusives- Valeur normative (non)-Rappel

 

Résumé 4 :

Il doit être rappelé que les recommandations émises par la Commission des clauses abusives sont dépourvues de toute valeur normative.

 

Titre 5 : Clause pénale-pénalité de 2% du montant impayé en cas de retard-modicité de la majoration-Application de l’article L. 132-1, alinéa 1er (ancienne numérotation) du code de la consommation-Article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014-clause abusive (non)

 

Résumé 5 : La clause, présente dans les conditions générales des contrats conclus entre un bailleur et ses locataires, rédigée comme suit : «  le retard dans le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d’une somme égale à 2 % du montant impayé » ne peut être qualifiée d’abusive.

En effet, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait ni n’interdisait la possibilité de percevoir une pénalité de retard.

 

De plus, l’article L.132-1, alinéa 5, du code de la consommation(numérotation antérieure au 1 er juillet 2016) énonce que, sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil(numérotation antérieure au 1er octobre 2016), le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

 

Ce faisant, cette clause ne saurait être considérée comme ayant pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, notamment en raison du défaut d’information sur la nécessité d’une mise en demeure préalable restée infructueuse et sur la réductibilité par le juge de la clause pénale, au regard de la modicité de la majoration de 2% appliquée au montant réclamé par la bailleresse.

 

Enfin, la clause pénale n’est pas dépourvue de contrepartie pour le locataire, dans la mesure où le paiement du loyer, dont le montant est strictement encadré pour les logements conventionnés, intervient à terme échu, le bailleur accordant ainsi au locataire l’avantage d’occuper le logement sans avoir à payer d’avance le loyer, outre la possibilité pour celui-ci de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux, à l’expiration de son contrat, aux clauses et conditions du contrat primitif.

 

contrat de bail-quasi-totalité des dépenses mises à la charge du locataire –déséquilibre significatif (oui)

17/12/2015

Consulter l’arrêt de la Cour

Titre : contrat de bail-quasi-totalité des dépenses mises à la charge du locataire –déséquilibre significatif (oui).

 

Résumé : doit être considérée comme abusive la clause qui dans un contrat de bail fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire. Cette clause a pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

syndicat de copropriétaires – contrat de prestation – application de la législation en matière de clauses abusives

10/12/2015

Consulter l’arrêt de la Cour
Analyse 1 : Article L. 132-1 code de la consommation-non-professionnel-personne morale-syndicat des copropriétaires-application (oui)

Résumé 1 :
Les dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation relatives aux clauses abusives ont vocation à s’appliquer aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels et consommateurs.
Les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels pouvant bénéficier de ces dispositions et un syndicat de copropriétaires, dont la fonction essentielle est l’entretien et la gestion de l’immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l’assemblée des copropriétaires, se trouve dans la même position qu’un consommateur dans ses rapports avec les prestataires de services, peu important qu’il soit représenté par un syndic professionnel qui n’est qu’un exécutant et non un décideur relativement aux contrats conclus avec les fournisseurs, et il doit bénéficier des dispositions protectrices de l’article susvisé.

 

Analyse 2 :
Contrat-clause de résiliation-absence de motif légitime de résiliation-sanction financière en cas de dénonciation illicite du consommateur-absence de réciprocité vis-à-vis du professionnel-clause abusive (oui)

Résumé 2 :
Une clause qui, d’une part, ne prévoit aucun motif légitime permettant au consommateur de se dégager du contrat avant l’échéance stipulée et qui, d’autre part, prévoit, en cas de dénonciation illicite du seul fait du consommateur, une sanction financière à l’encontre de ce dernier, alors qu’aucune sanction n’est prévue en cas de dénonciation du contrat par le professionnel pourtant soumis au même engagement concernant la durée du contrat, est de nature à déséquilibrer de façon significative les relations contractuelles au détriment du consommateur au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, eu égard à l’économie du contrat.

 

Contrat de syndic application de la législation en matière de clauses abusives

19/11/2015

 

Consulter l’arrêt de la Cour

Analyse 1 :
Contrat de syndic – clause de constitution et de suivi des dossiers – huissiers de justice – avocat – assureur protection juridique – arrêté du 19 mars 2010 – absence de classement et de de double rémunération pour une même prestation – clause illicite (non) – clause abusive (non)
Résumé 1 :
La clause de constitution et de suivi de dossier, prestation qui n’est pas qualifiée d’invariable au regard de l’arrêté du 19 mars 2010 n’induit pas une double rémunération pour la même prestation. Elle n’est ni abusive ni illicite.

Analyse 2 :
Contrat de syndic – clause de gestion et de suivi des dossiers de sinistre -arrêté du 19 mars 2010 – gestion courante – clause illicite (non) – clause abusive (non)
Résumé 2 :
La clause de gestion et de suivi des dossiers de sinistres n’est ni abusive ni illicite dans la mesure où l’arrêté du 19 mars 2010 classe dans la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes, et les parties privatives lorsque ce dommage a sa source dans les parties communes mais ne prévoit pas, en revanche, que le suivi des dossiers de sinistre, dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables, relève de la gestion courante.

Analyse 3 :
Contrat de syndic – présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale et/ou au conseil syndical – rémunération variable-clause licite (oui) – clause abusive (non)
Résumé 3 :
Constitue, aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence de celui-ci ou de son représentant, d’une part, à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et, d’autre part, à l’assemblée générale annuelle. Toutefois, le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, mais, dès lors que la présence de ce collaborateur qui assiste le syndic ou son représentant a été sollicitée par le conseil syndical, cette prestation complémentaire exceptionnelle autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel.

Analyse 4 :
Contrat de syndic – clause de représentation de la copropriété en justice -prestation facturée deux fois – clause abusive (non) – clause illicite (non)

Résumé 4 :
La clause de représentation de la copropriété en justice qui permet de facturer deux fois la même prestation n’est ni abusive ni illicite si le nombre et la nature des actions en justice, en défense ou en demande, n’est pas prévisible et que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance.

Analyse 5 :
Contrat de syndic – prestations en matière de recouvrement des impayés -prestation à rémunération variable – clause illicite (non) – clause abusive (oui)

Résumé 5 :
La clause de prestations en matière de recouvrement des impayés n’est ni illicite ni abusive dans la mesure où les prestations ne sont ni récurrentes ni prévisibles et peuvent être classées dans les prestations à rémunération variable.

Analyse 6 :
Contrat de syndic – réunions supplémentaires du conseil syndical –imprévisibles – présence du syndic requise – prestation variable – clause abusive (non).

Résumé 6 :
Ne peut être considérée abusive la clause qui stipule que les réunions supplémentaires imprévisibles où la présence du syndic est requise constituent une prestation variable.

Analyse 7 :
Contrat de syndic – travaux et diligences nécessaires – tarif forfaitaire indicatif -clause illicite (oui) – clause abusive (oui)
Résumé 7 :
Les clauses qui tendent à imposer, indépendamment de la nature des travaux et des diligences nécessaires, un tarif forfaitaire, même indicatif, sont illicites et abusives.
Analyse 8 :
Contrat de syndic – travaux urgents-exécution en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 (travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble)-honoraires spécifiques- non-respect des articles 18 et 18-1,A, de la loi du 10 juillet 1965 ni du décret du 17 mars 1967 – clause illicite (oui) – clause abusive (oui)
Résumé 8 :
La clause qui classe en prestation variable non incluse dans le forfait annuel les travaux urgents ou la gestion des urgences est abusive et illicite dès lors que les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ne sont mentionnés ni dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans l’article 44 du décret du 17 mars 1967 et qu’en vertu de l’article 18 de la loi précitée, le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder à l’exécution de tels travaux, tandis que selon l’article 18-1, A, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic.

Analyse 9 :
Contrat de syndic – relances avant mise en demeure – non inclusion dans le forfait annuel au titre du recouvrement des impayés – article 18 de la loi du 10 juillet 1965 – arrêté du 19 mars 2010-clause illicite (oui) – clause abusive (oui)
Résumé 9 :
La clause qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait annuel au titre du recouvrement des impayés les relances avant mise en demeure est abusive et illicite au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’arrêté du 19 mars 2010, dans la mesure où cette clause facture des frais pour des prestation de gestion courante.
Analyse 10 :
Contrat de syndic – facturation en frais particuliers – tirage des documents à l’unité ainsi que les frais d’affranchissement et d’acheminement à coût réel – articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 – clause illicite (oui) – clause abusive (oui)
Résumé 10 :
La clause qui facture en frais particuliers le tirage des documents à l’unité ainsi que les frais d’affranchissement et d’acheminement à coût réel est abusive et illicite au regard des articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où cette clause facture en réalité des frais administratifs, hors frais d’affranchissement, pour des prestations de gestion courante.

Analyse 11 :
Contrat de syndic – travaux préparatoires au vote d’une résolution – nécessité de recherches, d’études et d’analyses – article 18 de la loi du 10 juillet 1965 – arrêté du 19 mars 2010 – clause illicite (oui) – clause abusive (oui)
Résumé 11 :
La clause qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses, est abusive. En effet, l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit que l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à celle-ci et des projets de résolution ainsi que de la tenue de l’assemblée générale relèvent de prestations de gestion courante.

Analyse 12 :
Contrat de syndic – estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés – arrêté du 19 mars 2010 – clause illicite (oui) -clause abusive (oui).
Résumé 12 :
La clause qui classe en prestation variables non incluses dans le forfait annuel l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs avec ou sans relevés, est abusive dans la mesure où, conformément à l’annexe de l’arrêté du 19 mars 2010, elle relève de prestations de gestion courante.


Analyse 13 :
Contrat de syndic – injonction de payer – prestations variables non incluses dans le forfait annuel – arrêté du 19 mars 2010 – clause illicite(oui) – clause abusive(oui)
Résumé 13 :
La clause qui classe en prestation variable non incluse dans le forfait annuel la prestation « injonction de payer » est illégale et abusive au regard de l’annexe de l’arrêté du 19 mars 2010, dans la mesure où cette clause facture des frais de gestion courante.
Analyse 14 :
Contrat de syndic – prestations variables – relations avec l’inspection du travail et le contrôle URSSAF – article 18 de la loi du 10 juillet 1965 – arrêté du 19 mars 2010 – clauses illicites (oui) – clauses abusives (non).
Résumé 14 :
Les clauses qui classent en prestations variables les relations avec l’inspection du travail et le contrôle Urssaf sont abusives et illicites au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où ces clauses facturent des frais de gestion courante.
Analyse 15 :
Contrat de syndic – frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement en matière d’assemblée générale-non prise en charge – prestations courantes-forfait- frais particuliers – articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 – arrêté du 19 mars 2010 – clause illicite (oui) – clause abusive (oui).

 

Résumé 15 :
La clause qui facture en frais particuliers les frais de tirage et d’acheminements est abusive et illicite au regard de l’annexe de l’arrêté du 19 mars 2010 dans la mesure où elle facture des frais administratifs hors frais d’affranchissement pour des prestations de gestion courante.

Analyse 16 :
Contrat de syndic – placement de fonds décidé par l’assemblée générale -rémunération particulière – avantage conféré au syndic – absence de contrepartie spécifique – déséquilibre significatif – application de l’article L. 132-1 du code de la consommation (oui).
Résumé 16 :
La clause qui prévoit le placement de fonds décidé par l’assemblée générale moyennant une rémunération particulière, constitue un avantage conféré au syndic sans contrepartie spécifique. Elle instaure un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du non-professionnel ou du consommateur et, dès lors, est abusive.

bail d’habitation

04/11/2013

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 1 300 Ko)

Numéro : tgig131104_02833.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux interdictions d’exercice d’une activité.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

  • « le preneur s’interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sauf application de l’article L. 123-10 du code de commerce »
  • ou « le preneur s:interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sous réserve de l’application de l’article L. 123-10 et suivants du code de commerce »

n’est pas abusive en ce qu’elle n’interdit pas l’exercice de toute activité professionnelle (par exemple, l’exercice d’une profession libérale sous réserve du respect du règlement de copropriété ou le télétravail dans le cadre d’un contrat de travail), mais uniquement l’exercice d’activité artisanale, commerciale ou industrielle dont le régime est susceptible de relever, s’agissant de la location, des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux conditions suspensives, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que l’effet du bail

  • « est subordonné à la libération des lieux par l’occupant à ce jour (…) ou à l’achèvement des travaux »
  • ou « dans le cas où la condition suspensive ne serait pas réalisée, le dépôt de garantie, les loyers payés et les honoraires, seraient remboursés au locataire après application des intérêts au taux légal (à l’expiration du délai de 3 mois à compter de de leur versement, jusqu’à leur restitution)

est illicite car contraire aux articles 3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d’effets ainsi qu’à l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur ; au surplus, elle est abusive en ce qu’elle conditionne le remboursement des sommes versées par le bailleur à un délai de 3 mois.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relatives aux sommes dues après le décès du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « s’il reste des sommes dues après le décès du locataire, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour l’exécution des conditions du bail (notamment établissement d’un état des lieux de sortie en bonne et due forme) » est contraire à l’article 1220 du code civil et donc illicite en ce qu’elle institue une solidarité entre héritiers.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la sous-location, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement, même à titre gratuit, est abusive en ce qu’elle a pour effet de limiter de manière disproportionnée le droit de jouissance du locataire du bien loué et de porter ainsi atteinte à sa vie privée et familiale, le locataire pouvant héberger un tiers à titre gratuit.

 

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au respect des règlements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que « le locataire est obligé de se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police, au règlement de copropriété ainsi qu’à tout règlement intérieur communiqués en annexe au présent contrat » est ambiguë en ce qu’elle évoque des documents réputés annexés au contrat, impliquant l’adhésion du consommateur à des obligations dont il n’est pas avéré qu’elles ont été portées effectivement à sa connaissance.

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive,exclusion, bail d’habitation, clause interdisant les ventes publiques dans le local loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à ne procéder à aucune vente publique dans les locaux loués n’est pas abusive en ce que l’objet du contrat est la location d’un local à usage d’habitation principale, pouvant exclure l’exercice de toute activité commerciale à laquelle se rattachent les ventes publiques, ce qui est à distinguer de l’exercice d’une activité professionnelle, de type libéral par exemple, non exclue par le contrat, sous réserve néanmoins du règlement de copropriété.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause obligeant le locataire à informer le bailleur de la présence de parasites, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à « informer le bailleur de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués, les dépenses des opérations de désinsectisation étant à sa charge dans le respect de la réglementation sur les charges récupérables est ambiguë au regard du décret n° 87-713 du 26 août 1987 en ce que celui-ci prévoit, au titre des charges récupérables par le bailleur sur le locataire, uniquement « les produits relatifs à la désinsectisation ou à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures » alors qu’elle laisse penser que la réglementation prévoit que le locataire prend en charge le coût de la totalité des opérations de désinsectisation ; elle est donc abusive.

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, obligation de visite en cas de mise en vente du local, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire « est obligé, en cas de mise en vente ou de location du local loué ou de l’immeuble, notamment à la suite d’un congé, de laisser visiter les lieux loués dans la limite de deux heures par jour ouvrable. A défaut d’accord particulier, les visites auront lieux chaque jour ouvrable de 17H à 19H » respecte l’article 4, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’elle limite le droit du propriétaire à faire des visites en vue de la vente ou de la location du bien donné à bail à deux heures par jour, les jours ouvrables ; toutefois, elle est abusive en ce qu’elle permet d’imposer des visites dans le créneau horaire de 17H à 19H en se prévalant systématiquement d’un désaccord de sa part pour une plage horaire différente.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’entretien mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé, concernant l’entretien, les travaux et réparations,

    • « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire ; ce que ce dernier accepte en parfaite connaissance sur la base du devis joint à la mise en demeure »

(version initiale)

  • ou « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire en ce qui concerne les dépenses qui lui sont imputables en vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sur la base du devis joint à la mise en demeure » (version 2012)

est illicite car contraire à l’article 1144 du code civil en ce qu’elle permet au bailleur, créancier à l’égard du preneur d’une obligation d’entretien courant du bien qu’il donne à bail, de faire exécuter, sans autorisation en justice, et unilatéralement des travaux incombant pour partie au locataire d’après la liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, qu’il estime non réalisés en l’absence de tout contrôle judiciaire.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de pose d’antennes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé « de ne faire procéder qu’à la pose d’une antenne parabolique ou hertzienne qu’avec le concours d’un professionnel et uniquement à l’emplacement autorisé par le bailleur » est illicite car contraire au décret n° 67-1171 du 28 décembre 1967.

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux dégradations des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes causées :

    • « dans les parties communes par lui-même ou les personnes qu’il aura introduites dans l’immeuble, sans préjudice de l’application des articles 1733 et 1734 du code civil »

(version initiale)

    • ou « dans les parties communes »

(version 2012),

est illicite dès lors que la responsabilité du preneur ne peut être recherchée, principalement par le syndicat des copropriétaires, que sur le fondement des articles 1382, 1383 ou 1384 du code civil.

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’information mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé d’informer le bailleur de tout « sinistre ou dégradation s’étant produit dans les lieux loués sous peine d’être personnellement tenu de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre et d’être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile du dit sinistre » est abusive en ce qu’elle ne prévoit aucun motif légitime pouvant être opposé par le preneur, pour ne pas avoir informé le bailleur d’un sinistre ou d’une dégradation.

 

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de règlement du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « le règlement peut être effectué par prélèvement automatique, virement bancaire, chèques bancaires ou postaux » est illicite car, contrairement aux dispositions de l’article R. 642-3 du code pénal, elle ne prévoit pas la possibilité du paiement en numéraire.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la révision du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la révision du loyer interviendra chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat dans le cas exclusif d’une variation à la hausse » est abusive en ce qu’elle ne permet qu’une révision à la hausse du loyer alors que cette révision est encadrée par un indice.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à l’état des lieux, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

    • « à défaut de restitution des clés du bien loué à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur, comme suit, sauf en cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : 50 euros en cas d’irrespect de la date d’état des lieux de sortie contradictoirement convenu »

(version initiale)

    • ou « a défaut de respect du rendez-vous contradictoirement convenu de remise des clés du bien loué, la partie défaillante sera tenue de régler la somme de 50 euros à titre de clause pénale »

(version 2012)

est illicite en ce que, en cas de désaccord auquel doit être assimilé un non-respect de la date convenue de l’état des lieux par une des parties, l’état des lieux est établi par huissier de justice en vertu de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux frais partagés des parties.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à la libération des lieux , portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule, à titre de clauses pénales :

    • « libération des lieux : -77 euros (pour le 1er jour) puis 46 euros (pour chaque jour suivant) en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location »

(version initiale)

  • ou : « libération des lieux – en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur comme suit, sauf cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : soit 77 euros pour le premier jour, puis 46 euros pour chaque jour suivant » (version 2012)

est abusive dès lors que, le versement d’une indemnité d’occupation étant stipulé par ailleurs, le préjudice du bailleur est d’ores et déjà indemnisé à raison d’un défaut de libération des lieux à l’expiration du contrat de location et que, au visa des articles 1230 et suivants du Code civil, le préjudice allégué par la clause est dès lors susceptible d’être indemnisé deux fois par deux clauses pénales différentes au profit du bailleur.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule des frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué (notamment des frais de justice) ou pour reloger le locataire suivant (notamment frais de garde-meuble ou d’hôtel) est illicite car contraire à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’à l’article 4, p), de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 en ce qu’elle met systématiquement à la charge du locataire les dépenses alléguées comme nécessaires pour permette la libération du bien loué alors que les frais engagés avant l’obtention du titre exécutoire restent en principe à la charge du créancier, sauf décision contraire du juge de l’exécution, et en ce que les sommes pouvant être mises à la charge du locataire sont limitées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1986.

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est tenu « de répondre des dommages résultant pour le bailleur de la non-restitution fautive des clés à la date contradictoirement convenue, à défaut au plus tard à la date d’expiration du contrat de location (tels que : dépenses exposées pour permettre la libération des lieux, frais de relogement et garde-meuble du locataire suivant) » n’est ni illicite ni abusive, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale sous forme de réparation forfaitaire du préjudice mais du dommage effectivement subi par le bailleur, à charge pour lui d’en justifier.

 

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux impayés de loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit à titre de clause pénale, est abusive en ce que, en considération de l’ensemble du contrat, il n’est prévu aucune clause pénale à la charge du bailleur en cas de manquement éventuel de ce dernier à ses propres obligations essentielles, notamment s’agissant de la délivrance d’un logement décent ou de l’assurance de la jouissance paisible au locataire.

 

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à l’état des lieux d’entrée, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de refus de procéder à l’état des lieux d’entrée, le locataire sera présumé les avoir reçus en parfait état est illicite dès lors que l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 considère que le locataire peut avoir un motif légitime de refuser l’établissement d’un état des lieux, notamment en cas de désaccord sur l’état allégué du bien loué entre les parties, de sorte que la partie la plus diligente pourra faire appel à un huissier de justice pour l’établissement d’un état des lieux contradictoire.

 

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la co-location, portée.

Résumé : Les clauses d’un bail d’habitation qui stipulent que les co-locataires désignés :

  • « reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le bail qu’en considération de cette co-titularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. En conséquence, compte tenu de l’indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les co-locataires et être donné pour la même date » ;
  • restent tenus, malgré leur congé et leur départ, de toutes les obligations résultant du bail, de ses reconductions et renouvellements ;
  • n’obtiendront restitution du dépôt de garantie qu’après libération totale des locaux et dans un délai maximal de deux mois ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient le maintien de la solidarité du preneur ayant donné congé au cours du bail initial, après son expiration, en cas de tacite ou de renouvellement alors que, au visa des articles 1200 et 1738 du code civil, le co-preneur ayant donné congé ne saurait demeurer tenu aux obligations du bail, et plus particulièrement au paiement du loyer en cas de reconduction par tacite reconduction ou de renouvellement du bail en ce que, d’une part, cela aboutirait à un engagement solidaire à durée indéterminée voire quasi-perpétuel, à tout le moins soumis à la volonté du preneur restant ou du bailleur et que, d’autre part, par la tacite reconduction ou le renouvellement, il s’opère un nouveau bail auquel le co-preneur ayant donné congé n’a pu, par avance, consentir dans le cadre d’un engagement solidaire.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au cautionnement, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que la caution du bail « sera totalement solidaire et qu’elle renonce au bénéfice de discussion et de division pour le paiement du loyer et de ses accessoires ainsi que les charges d’entretien et de réparations locatives » est illicite en ce que, contrairement aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89·462 du 6 juillet 1989, qui impose que la caution fasse précéder sa signature d’une mention manuscrite exprimant notamment la connaissance qu’elle a de l’étendue et de la nature de son engagement, elle est pré-imprimée ; en outre, cette clause, superflue par rapport à l’acte manuscrit d’engagement de la caution, est de nature à semer la confusion dans l’esprit du consommateur.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, bail d’habitation, clause relative aux honoraires.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que les honoraires s’élèvent TTC à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges et qu’ils seront supportés à parts égales par le bailleur et le locataire n’est pas abusive à raison du montant allégué comme disproportionné du prix revenant au professionnel en ce que, au visa de l’article L. 132-1, alinéa 7, du code de la consommation, la clause est claire et précise, de sorte que l’adéquation du prix à la prestation fournie ne peut être discutée.

 

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux raccordements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations relatives à la diffusion audiovisuelle et aux modalités de réception de la télévision du futur est illicite dès lors que, contrairement aux prévisions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle simule une information du consommateur dont la réalité n’est pas établie alors que cette disposition impose que les renseignements sur la réception des services de télévision dans l’immeuble soient annexés au bail.

 

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la provision pour charges, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la provision annuelle pour charges fera l’objet d’une régularisation et éventuellement d’un réajustement dont le locataire recevra un exemplaire dans les six mois qui suivent la réception du décompte annuel des charges de copropriété, conformément au budget prévisionnel des dépenses » est illicite dès lors qu’il n’est pas conforme aux prévisions de l’article 23 de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 de prévoir un délai de 6 mois entre la régularisation des charges de l’année précédente et la communication au locataire du budget prévisionnel des dépenses de la copropriété pour le réajustement éventuel de la provision sur charges de l’année suivante.

Mots clés :

Bail, location, immobilier

Voir également :

Recommandation n°00-01 : location de locaux à usage d’habitation

Recommandation n°80-04 : location de locaux à usage d’habitation

syndic de copropriété

17/06/2013

Consulter l’arrêt de la Cour (fichier PDF image, 1 580 Ko)

Numéro : cag130617.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux hors budget.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, des « travaux hors budget votés en assemblée générale » et qui prévoit que le syndic pourra se voir accorder des honoraires spécifiques votés par l’assemblée générale n’est pas abusive en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique n’est pas abusive en ce qu’elle n’induit pas une double rémunération pour la même prestation.

 

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres n’est pas abusive dès lors que, si l’arrêté du 10 mars 2010 prévoit que relèvent de la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, cet arrêté ne prévoit pas que le suivi des dossiers de sinistres dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables en fonction des sinistres, relève de la gestion courante, faute de prévisibilité.

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site, incluant les déplacements et la mise en oeuvre des mesures conservatoires n’est pas abusive dès lors que :

  • les travaux de maintenance qui font partie de la gestion courante sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 et concernent les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir les défaillances d’un élément d’équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun ;
  • cette définition exclut la notion d’urgence laquelle fait référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des relances avant mise en demeure le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le professionnel est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les frais d’affranchissement.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que sont facturés en sus du forfait, les documents visés aux prestations suivantes :

-la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat

-les appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget)

-les appels de provisions sur budget prévisionnel,

-l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,

– l’envoi et la notification du procès-verbal,

n’est pas abusive dès lors qu’il ne s’agit pas de prestations rémunérées, mais de frais dont l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément qu’ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas que son intégration dans le forfait annuel du syndic se fera après négociation, en accord avec le syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive en ce que

  • la délivrance de l’état daté, légalement imputable au seul copropriétaire, n’est pas visée par l’arrêté du 19 mars 2010 ;
  • la clause prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention ;
  • l’état daté fourni devant nécessairement être mis à jour, le syndic ne saurait prétendre à une rémunération supplémentaire à ce titre.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement est illicite dès lors qu’aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, de sorte qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler, peu important que ce soit à la demande du conseil syndical.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget (obtention des autorisations d’urbanisme, appels d’offres, étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, recensement et mise en concurrence des prestataires, négociation et passation des marchés des prestataires, déclaration d’ouverture de chantier, organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques, réceptions des ouvrages, signature des procès-verbaux de levée des réserves, obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier, vérification des factures, règlement et répartition des factures, approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires, assistance aux travaux et aux missions des prestataires, appels de fonds sur travaux votés) ne sont pas abusives en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses n’est pas abusive dès lors que, s’agissant d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible, et distincte de la tenue de l’assemblée générale annuelle laquelle relève de la gestion courante, il est légitime qu’elle donne droit à une rémunération supplémentaire.

 

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical n’est pas abusive dès lors que la présence de ce collaborateur, sollicitée par le conseil syndical, constitue une prestation complémentaire exceptionnelle ni récurrente ni prévisible et autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété est abusive en ce que ces prestations, qui figurent à juste titre parmi les prestations variables, ne sauraient sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être incluses d’office dans le forfait sauf à l’alourdir, alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités, et notamment de l’âge de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés n’est pas abusive dès lors que l’imputation des consommations individuelles, lorsque l’installation des compteurs intervient après la signature du contrat de syndic, est une prestation non prévisible.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la prestation « injonction de payer ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la prestation « injonction de payer » n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 18 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et l’URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le suivi des relations avec l’inspection du travail et des contrôles diligentés par l’URSSAF n’est pas abusive dès lors que ces prestations qui ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010, ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic justifiant qu’elles soient classées en prestations variables.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion du compte, bancaire du syndicat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule «  »si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic est illicite car contraire aux dispositions de l’article 35-1 du décret n° 67 -223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables « des actions en justice ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les « actions en justice » n’est pas abusive dès lors que le nombre et la nature des actions en justice en défense ou en demande ne sont pas prévisibles, de même que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs n’est pas abusive dès lors que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles d’eau ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic ; que tel n’est pas le cas lorsque les compteurs sont installés après son élection.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives est abusive dès lors qu’eu égard à la mission de conservation de l’immeuble dévolue au syndic par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration des sinistres affectant les parties communes peu important leur origine, relève de sa gestion courante et que, par ailleurs, la déclaration de sinistre concernant les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives ne regarde pas le syndic.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables du recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le syndic est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de frais particuliers (frais de tirage, d’acheminement…)

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des frais particuliers (tirage, affranchissement en matière d’assemblée générale) n’est pas abusive dès lors que, sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n’est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, le nombre d’appels de fonds sur travaux hors budget, le nombre de pièces ou documents qu’il faudra communiquer au conseil syndical.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au classement en prestations variables des vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les vérifications périodiques est abusive dès lors que les contrôles de sécurité rendus obligatoires par la réglementation en vigueur et assimilées en ce qui concerne les éléments d’équipement communs, à des travaux de maintenance, par l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 sont obligatoirement renouvelés et par conséquent prévisibles, de sorte qu’ils doivent être inclus dans la gestion courante objet du forfait annuel, à charge pour le professionnel d’en estimer le coût préalablement à la signature du mandat au vu des caractéristiques de la copropriété.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la réception par le syndic du président ou des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la réception par le syndic, au choix de ce dernier, du président ou des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d’une négociation avec le syndicat des copropriétaires.

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux archives dormantes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la conservation des archives dormantes est abusive dès lors que cette tache est quantifiable et ne crée pas un travail supplémentaire important, et relève par conséquent de la gestion courante du syndic de sorte qu’opérer une telle distinction sur le plan tarifaire est source de contentieux sur la définition de chacune de ces catégories d’archives.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la délivrance de copies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la délivrance de copies est abusive en ce qu’elle ne fait aucune distinction entre les personnes auxquelles la copie de document est délivrée alors que le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat et que par voie de conséquence relève de la gestion courante du syndic, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

 

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive en ce qu’elle permet de facturer deux fois la même prestation dès lors que cette tâche fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu’il s’agisse de travaux de conservation, de maintenance de l’immeuble ou de travaux d’amélioration.

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la location des parties communes est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d’exercer le rôle d’intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu’elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ; elle est, en outre, illicite au regard des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire qu’il doit s’adresser au syndic pour la réalisation de cette étude.

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux urgents.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux urgents ainsi que la gestion des urgences n’est pas abusive en ce que la notion d’urgence, laquelle fait généralement référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic, censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la remise du dossier à avocat ou huissier et à la prestation dite « injonction de payer », portée.

Résumé : Les clauses qui classent la remise du dossier à l’avocat et à l’avoué ainsi que l’injonction de payer en prestations variables sont abusives en ce qu’elles sont redondantes par rapport à la prestation relative aux « actions en justice » déjà classées en prestations variables.

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la délivrance du carnet d’entretien et des copies des diagnostics, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait, en cas de mutation, la délivrance d’un carnet d’entretien, des copies des diagnostics et des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics sont abusives en ce qu’elles prévoient des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive dès lors qu’elle prévoit une prestation inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite dès lors que, si aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical et qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à différentes diligences en matière de travaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait diverses formalités consécutives à des travaux votés hors budget prévisionnel comme :

  • l’obtention d’autorisation d’urbanisme ;
  • la mise en concurrence sur travaux ;
  • les appels d’offres et études devis sur travaux votés ;
  • la passation des marchés sur travaux ;
  • la déclaration d’ouverture du chantier ;
  • les interactions entre prestataires ;
  • la réception des travaux ;
  • l’obtention de dossiers de fin de chantier ;
  • la vérification ou le paiement de factures ;
  • l’approbation du compte travaux et le compte rendu de la délégation du choix des prestataires ;
  • l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient d’ores et déjà (et non pas à titre indicatif) le principe et le montant des honoraires spécifiques du syndic pour les travaux hors budget prévisionnel fixés à 2 % du montant TTC des travaux, alors que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux.

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME… imputable au seul copropriétaire concerné, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME etc., imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait, au choix du syndic, les appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le ·forfait annuel, alors que ce choix susceptible d’alourdir le forfait en conséquence, doit ressortir d’un accord entre les parties

 

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux à la demande d’un co propriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables l’intervention du syndic pour des travaux réalisés à la demande d’un co-propriétaire est abusive, d’une part, en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de 1’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et, d’autre part, en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au placement des fonds et à l’affectation des intérêts.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le placement des fonds et l’affectation des intérêts n’est pas abusive dès lors que, si le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale par application de l’article 35-1 du décret de 1967, il n’en demeure pas moins que cette tâche qui n’est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic.

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la garantie financière apportée par le syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la garantie financière apportée par le syndic est abusive dès lors que cette garantie financière est imposée par l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

 

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’indication de la TVA, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires est abusive en ce qu’il ne saurait être imputé au syndicat des copropriétaires le coût d’une prestation qui ne bénéficie qu’à certains copropriétaires et qui, de ce fait, ne relève pas de la gestion courante de la copropriété.

 

 

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la préparation de l’assemblée générale annuelle, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive en ce que, stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour des motifs généraux et imprécis, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires sur les contours exacts de cette gestion courante.

 

 

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive en ce qu’elle classe cette prestation dans les prestations variables et laisse au seul choix du syndic la possibilité de l’inclure dans son forfait annuel.

 

 

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables est abusive dès lors qu’au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à cette assemblée générale, de sorte que la tenue en dehors des heures d’ouverture habituelle du syndic est récurrente et prévisible et relève ainsi de la gestion courante et non pas d’une prestation variable.

 

 

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait au choix du syndic la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical est abusive, dès lors que le choix d’inclure cette prestation dans le forfait annuel est dévolu au seul syndic alors qu’il devrait résulter d’une négociation et d’un accord entre les parties.

 

 

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est abusive dès lors qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d’un organe indépendant chargé en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion.

 

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils n’est pas abusive dès lors que, si le conseil syndical est libre d’organiser ses réunions comme il l’entend en présence ou non du syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil précédant l’assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic.

 

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la gestion du personnel, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance du personnel ainsi que la préparation du dossier de retraite de ce personnel est abusive en ce que ces prestations ne sauraient, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluses dans le forfait sauf à l’alourdir , alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités et notamment de l’âge de son ou de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et aux contrôles URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les relations avec l’inspection du travail et la gestion des contrôles URSSAF n’est pas abusive dès lors que, compte tenu de leur imprévisibilité, lesdites prestations ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et justifient une rémunération supplémentaire de celui-ci.

 

 

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au licenciement d’un salarié de la co-propriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion du licenciement d’un salarié de la co-propriété est abusive en ce que cette prestation ne saurait, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluse dans le forfait sauf à l’alourdir.

 

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Jugement de première instance : consulter le jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009.

vente en l’état futur d’achèvement

20/03/2013

Consulter l’arrêt de la Cour

Numéro : ccass130320_11797.htm

 

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, vente en l’état futur d’achèvement, clause qui porte décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession du bien.

Résumé : C’est à bon droit que la cour d’appel a estimé que n’est pas abusive la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, qui porte décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession du bien par l’acquéreur, cette stipulation ayant pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur au prix d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors que l’omission d’un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d’oeil sans qu’il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu’il n’était pas établi en quoi le délai d’un mois prévu par l’acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur.