Arrêt du 20 mars 2013

20/03/2013

ccass130320_11797.htm

N° de pourvoi: 12-11797
Non publié au bulletin
Rejet
M. Terrier (président), président
SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Monod et Colin, avocat(s)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 27 octobre 2011), que la société civile immobilièreY… (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement aux époux X… deux lots dans un ensemble immobilier constitués par un appartement et un emplacement de stationnement, lots qui ont été livrés le 30 mai 2006 à la société Gestrim représentant les acquéreurs ; que le 27 juin 2007, les époux X… ont assigné la SCI en résolution de la vente en se prévalant de la non-réalisation du balcon prévu dans l’acte notarié ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de les déclarer irrecevables en leur demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ qu’est abusive et doit être réputée non écrite la clause insérée dans l’acte de vente portant décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession du bien par l’acquéreur, cette stipulation ayant pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur au prix d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu’en déclarant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, ensemble les articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation ;

2°/ que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur une action en garantie pour défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession ; qu’en déclarant néanmoins que l’action des acquéreurs était irrecevable pour la raison que la non-conformité apparente avait été dénoncée plus d’un mois après leur prise de possession du bien, la cour d’appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil ;

Mais attendu que les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil dans leur version applicable en la cause visent les vices de construction et non les défauts de conformité, la cour d’appel, qui a relevé que l’omission d’un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d’oeil sans qu’il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu’il n’était pas établi en quoi le délai d’un mois prévu par l’acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur, a pu en déduire que la clause prévoyant ce délai n’avait pas un caractère abusif ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.

vente en l’état futur d’achèvement

24/10/2012

Consulter l’arrêt de la Cour

Numéro : ccass121024.htm

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, vente en l’état futur d’achèvement, clause qui stipule que le délai d’achèvement sera le cas échéant majoré des jours d’intempéries.

Résumé : La clause d’un contrat vente en l’état futur d’achèvement qui stipule que le délai d’achèvement « sera le cas échéant majoré des jours d’intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d’une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure” n’est pas abusive en ce qu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

syndic de copropriété

05/03/2012

Consulter l’arrêt de la Cour (fichier PDF image, 4 860 Ko)

Numéro : cag120305.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » est illicite comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux dommages dont l’origine est dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives » est abusive car, d’une part, elle est redondante par rapport à la prestation de gestion courante sus-visée, laquelle n’ouvre pas droit à une rémunération particulière au seul motif que le sinistre trouve sa source dans une partie privative sans créer ainsi un déséquilibre au détriment du syndicat de copropriété, d’autre part, elle fait figurer dans un contrat de syndic, une rémunération inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, portant ainsi atteinte à l’effet relatif des contrats, ce qui laisse croire à chaque copropriétaire qu’il est engagé par le contrat de syndic.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative à la gestion des compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » incluse dans le forfait annuel issu du choix des parties contractantes de la « gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs » est imprécise et obscure, et, dès lors, abusive en ce qu’il ne ressort pas de son libellé qu’elle concerne le règlement des prestataires extérieurs chargés des relevés (sur les compteurs individuels) des consommations, ce qui est contraire à l’arrêté du 19 mars 2010, alors que de façon contradictoire elle s’appliquerait à la situation d’une copropriété où les compteurs n’ont pas encore été installés lors de la désignation du syndic.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative aux impayés, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » imputable au syndicat de la remise à l’huissier ou à l’avocat du dossier de charges impayées est abusive dès lors que la représentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice relève de l’article 18 de la loi, et donc de la gestion courante de la copropriété, d’une part, et que le suivi du dossier revient à l’avocat et non au syndic, d’autre part.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi des procédures, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » au titre des contentieux divers du « suivi des procédures » est abusive en ce que la clause relative à la remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d’une même prestation dès lors que le contrat stipule également que l’action en justice (suivi de procédure) relève des prestations variables, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « tirages des documents (à l’unité) hors affranchissement 0,12 € TTC et la facturation au coût réel des frais d’affranchissement, d’acheminement, de location de salle extérieure et de publication pour recherche d’employé du syndicat » n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément que les frais ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante s’ils concernent :

1) l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,

2) l’envoi et la notification du procès-verbal d’assemblée générale,

3) l’appel des provisions sur budget prévisionnel,

4) la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les visites du syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans la gestion courante un nombre minimal de quatre visites du syndic dans la copropriété et indique une imputation à définir pour les autres visites est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010 qui classe les visites de la copropriété par le syndic parmi les prestations de gestion courante, en précisant que les conditions seront définies (nombre et modalités) par le contrat.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération en prestation variable incluse dans le forfait annuel, selon le choix des parties contractantes, des vérifications périodiques de sécurité, incendie, immeuble grande hauteur (IGH), établissement recevant du public (ERP), diagnostic technique amiante (DTA), est illicite dès lors que, outre que l’article 45-2 du décret du 17 mars 1967 assimile à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs, l’arrêté du 19 mars 2010 classe dans les prestations de gestion courante « la gestion de tous les diagnostics et dossiers obligatoires ».

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la réception par le syndic des membres du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération comprise dans le forfait, au choix des parties contractantes, pour la réception par le syndic de membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 201 0 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu’il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle, enfin qu’il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire, alors que la prestation litigieuse est une prestation variable, que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la consultation du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes de l’obtention des avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d’une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux est abusive en ce qu’elle classe en prestation particulière une prestation déjà comprise dans la gestion courante du syndic par l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic est obligé dans le cas de travaux urgents, de consulter le conseil syndical avant de demander, sans délibération de l’assemblée générale une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes des archives dormantes ou non dormantes est illicite dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic », sans aucune distinction entre archives « vivantes » et « dormantes ».

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la délivrance de copie au conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération en prestation variable, issu du choix des parties contractantes, de la délivrance de copie au conseil syndical est illicite dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic, hors frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement, et que, par ailleurs, le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat.

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux avis de travaux dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait, au choix des parties contractantes, les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive dès lors qu’elle permet de facturer deux fois la même prestation, cette tâche faisant partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu’il s’agisse de travaux de conservation ou de maintenance de l’immeuble ou d’autres travaux le concernant.

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la location des parties communes est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic d’exercer le rôle d’intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu’elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ; qu’une telle clause est, en outre, illicite au regard des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires.

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause qui met à la charge du copropriétaire concerné les études juridiques, fiscales ou sociales qui lui sont fournies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire qu’il doit s’adresser au syndic pour la réalisation de cette étude.

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les travaux urgents ou la gestion des urgences est abusive dès lors qu’elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjà rémunérée (les travaux urgents, qui sont dans leur grande majorité des travaux de maintenance tels que définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967, relèvent de la gestion courante du syndic et les travaux visés à l’article 14-2 font l’objet d’un vote comprenant les honoraires spécifiques du syndic).

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative aux relances.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais de relance n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées et que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant.

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’injonction de payer, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais d’injonction de payer n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées.

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais d’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l’opposition prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier spécial.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise au copropriétaire des informations relatives à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est abusive dès lors que cette prestation n’est pas visée par l’arrêté du 19 mars 2010 et que cette prestation est étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation variable l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite dès lors que, si, aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler.

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour des travaux votés hors budget prévisionnel.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic pour des travaux votés hors budget prévisionnel n’est pas abusive dès lors que ne sont concernés que les travaux hors budget prévisionnel, par opposition aux travaux d’entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts collectifs, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic pour certaines prestations particulières effectuées pour le compte d’un ou plusieurs copropriétaires est abusive en ce qu’elle prévoit une facturation au syndicat alors qu’elle concerne un ou plusieurs copropriétaires.

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au mandataire commun, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au choix des parties contractantes, pour le mandataire commun en cas de subventions publiques sur parties communes est abusive dès lors qu’il n’est aucunement précisé en quoi consisterait la prestation devant donner lieu à une rémunération.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au choix des parties contractantes, pour des appels de fonds sur travaux ou autres hors budget (hors frais de tirage d’affranchissement et d’acheminement) inclus dans le forfait travaux et rémunérés suivant des honoraires définis lors de l’assemblée générale décidant des travaux n’est pas abusive dès lors que, se rattachant à la réalisation de travaux votés hors budget prévisionnel, ne sont concernés que les travaux hors budget prévisionnel, par opposition aux travaux d’entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive, d’une part, en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et, d’autre part, en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour placement des fonds et affectation des intérêts.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au titre des prestations particulières, en cas de placement des fonds et affectation des intérêts n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que le contrat précise bien que, si le syndicat décide d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat, ce compte sera générateur d’intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération de la garantie financière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic au titre de la rémunération de la garantie financière qu’il souscrit est illicite dès lors que les professionnels de l’immobilier ont, au regard de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, l’obligation de disposer d’une garantie financière pour les fonds manipulés.

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui rémunére en prestation variable incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic n’est pas abusive dès lors que cette prestation, qui incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supp1émentaire et que le contrat de syndic peut, dans le cadre de la: négociation avec. la copropriété, intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties.

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire concerné l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive dès lors qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec lequel le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération en cas d’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic pour la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation variable incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, la rémunération du syndic à l’occasion de la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est illicite et abusive en ce que, stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour les motifs généraux et imprécis sus-visés, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante.

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation variable une rémunération pour la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est illicite dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, l’envoi de la convocation à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable qui relève de la gestion courante du syndic dont le coût est intégré dans le forfait annuel, hors frais de tirages, affranchissement et acheminement, peu important les modalités de cette convocation, la remise contre récépissé ou émargement étant prévue à cet effet par l’article 67 du décret du 17 mars 1967.

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule, au choix des parties contractantes, une rémunération variable du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables (entre 8h et 22h) et au-delà à la vacation est illicite dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, si la tenue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic, il est également précisé qu’il convient d’indiquer expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus ; que ce texte n’impose pas de plage horaire en dehors ou pas des ouvertures de bureaux ; que, si la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus sont bien précisés, le classement de cette prestation en prestation variable en fait une clause illicite.

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention d’un collaborateur du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant, d’une part, à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et, d’autre part, à l’assemblée générale annuelle ; et que, sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée soit par l’assemblée générale soit par le conseil syndical, le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, l’organisation interne du syndic, seul titulaire du contrat de mandat, n’étant pas opposable au syndicat.

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit une rémunération pour la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est abusive dès lors qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d’un organe indépendant chargé en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion et qu’il ne peut, en conséquence, solliciter aucune rémunération à ce titre.

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance à un conseil syndical supplémentaire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire n’est pas abusive dès lors que, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, elle permet au syndic de proposer au syndicat, s’il le souhaite en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser la prestation en fonction des spécificités de la copropriété, voire du conseil syndical.

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la gestion de la prévoyance du personnel est abusive en raison de son imprécision et de son manque de clarté, le chapitre du contrat de syndic consacré au compte de prévoyance ne faisant aucune référence à cette prestation au bénéfice des employés du syndicat.

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clauses relatives à la préparation du dossier de retraite du personnel, aux relations avec l’inspection du travail ainsi qu’au suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestation particulière la préparation du dossier de retraite du personnel, les relations avec l’inspection du travail ainsi que le suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement ne sont pas abusives dès lors que, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, elles permettent au syndic de proposer au syndicat, s’il le souhaite en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de l’âge de ses employés.

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense, avec possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété, n’est pas abusive en ce qu’elle est conforme aux dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010.

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Consulter le jugement de première instance : Tribunal de grande instance du 14 décembre 2009

location d’emplacement de mobil home

06/02/2012

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 697 Ko)

Numéro : tgiso120206.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, compétence du juge des référés, domaine d’application, location d’emplacement de mobil home, mise en oeuvre de la clause relative au congé.

Résumé : L’article 808 du code de procédure civile qui permet, en cas d’urgence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, autorise le juge des référés à apprécier si le le congé donné au locataire d’un emplacement de mobil home présente un caractère illicite et peut, dès lors, être suspendu.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement de mobil home, clause relative à la période d’ouverture du camping.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement de mobil home qui stipule une période d’ouverture du camping du 1er avril au 7 novembre 2012, les mobil-homes ne pouvant être utilisés qu’à ce moment-là, soit durant sept mois ; que pendant la période de fermeture, les propriétaires n’ayant le droit d’accéder à leur résidence de loisirs qu’à pied, à des fins d’entretien nécessairement réduit en temps et en importance, tout séjour étant interdit, est abusive dès lors que les demandeurs se voient privés d’une période de jouissance de leur bien d’une durée de quatre mois, ce qui correspond à une réduction d’un tiers de la possibilité d’occupation (une période de trente jours de fermeture annuelle était prévue par l’ancien contrat) et que les locataires subissent une forte augmentation des tarifs applicables.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses illicite, domaine d’application, location d’emplacement de mobil home, clause relative à la revente des mobil-homes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement de mobil home qui contraint le locataire à avoir recours aux services nécessairement payants d’une agence, dont les coordonnées qui plus est se trouvent à l’accueil du camping sans possibilité de choix, est abusive, et à double titre contraire au principe de la liberté de contracter issu de l’article 1101 du Code civil.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, , clause relative à la sous-location, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement de mobil home qui, hormis les deux mois d’été, prohibe totalement la sous-location, est abusive en ce qu’elle prive les preneurs d’une source potentielle évidente de revenus, dans une région particulièrement fréquentée par les touristes dès le début du printemps jusqu’à l’automne, et en ce que cette privation se conjugue à une forte augmentation du prix du loyer.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites, domaine d’application, location d’emplacement de mobil home, obligation de porter un bracelet, portée.

Résumé : Le règlement intérieur d’un camping où sont loués des emplacements de mobil home qui oblige les propriétaires et les visiteurs à se munir d’un bracelet, sans autre précision, en se présentant à l’accueil du camping est illicite en ce que l’obligation faite de porter, nuit et jour, un bracelet pour des raisons qui ne tiennent à aucun impératif de valeur constitutionnelle est une violation du droit au respect de l’intégrité et de la dignité du corps ; que, de plus, cette obligation, lorsqu’elle se décline à l’extérieur du camping et sur la peau nue d’un bras en été à la vue du public, se heurte au principe du respect de la vie privée, qui emporte pour chacun le droit de ne pas faire connaître le lieu de sa résidence et de ne pas souffrir d’une altération injustifiée de son image, le nom du camping étant imprimé sur le bracelet.

Mots clés :

habitation légère de loisir, résidence mobile, hôtellerie de plein air

Voir également :

Recommandation n° 05-01 : hôtellerie de plein air et locations d’emplacements de résidence mobile

location meublée

02/04/2010

Consulter le jugement du Tribunal (fichier PDF image, 1 000 Ko)

Numéro : tip100402.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location meublée, clause de réajustement du loyer en cas de résiliation anticipée du bail du fait du preneur.

Résumé : La clause d’un contrat de location meublée qui prévoit le réajustement des loyers échus en cas de résiliation anticipée du bail du fait du preneur, ne peut s’analyser en une clause abusive au sens de l’article R. 132-1, 11°, du code de la consommation, dès lors que cette clause concerne un contrat à durée déterminée.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location meublée, clause de réajustement du loyer en cas de résiliation anticipée du bail du fait du preneur.

Résumé : La clause d’un contrat de location meublée, qui prévoit le réajustement des loyers échus en cas de résiliation anticipée du bail du fait du preneur, vise à ajuster le montant du loyer à la durée d’occupation des lieux en fonction d’un barème dégressif ; elle n’est pas abusive dès lors qu’elle offre une contrepartie au locataire : pouvoir rester pendant une courte période dans les lieux loués.

Voir également :

Recommandation n°00-01 : location de locaux à usage d’habitation

Recommandation n°80-04 : location de locaux à usage d’habitation

location de mobil home

25/02/2010

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 603 Ko)

Numéro : tiv100225.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative au respect des critères de qualité du camping, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule que pour préserver l’homogénéité du camping, les caravanes, résidences mobiles devront toujours présenter un aspect esthétique qui soit en harmonie avec, d’une part, l’ensemble du camping et, d’autre part, le classement en catégorie 4 étoiles, et que cela signifie que toutes les caravanes et résidences mobiles de loisir ou HLL qui ne répondraient aux critères de qualité du camping-caravaning et/ou qui ne seraient pas conformes aux normes pour un camping de cette catégorie, devront être remplacés par le client, est abusive au regard de la recommandation de la Commission des clauses abusives n°05-01 dès lors que les critères d’« harmonie avec l’ensemble du camping » et de « classement en catégorie 4 étoiles » ne sont pas assez précis pour être des critères objectifs permettant aux locataires de savoir à quel critère précis d’esthétique ils doivent répondre.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative aux travaux d’aménagement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule que, pour des raisons d’uniformité et de compatibilité avec la réglementation, seules les terrasses proposées par la direction du camping seront admises est abusive en ce qu’elle revient à imposer la fourniture de la terrasse par l’exploitant, et dès lors à imposer un prix.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à la durée du contrat.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule que la location est consentie et acceptée à titre précaire, pour une durée déterminée d’un an, qui commence le 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2009, qu’elle prendra fin automatiquement à l’arrivée du terme et qu’en cas de poursuite de la relation contractuelle, dans le cadre d’un nouveau contrat, pendant la période de fermeture du camping, le client bénéficiera du prêt à usage gratuit de l’emplacement et que, si l’une des parties ou l’une d’entre elles décide de ne pas poursuivre la relation contractuelle, dans le cadre d’un nouveau contrat, le client devra libérer les lieux dans les 10 jours de la fermeture du camping, soit, pour la saison 2009, au plus tard le 21 novembre 2009, n’est pas abusive dès lors qu’il ne s’agit pour le locataire de l’emplacement que d’un droit à laisser stationner son mobil-home et que, dans le cas où le contrat n’est pas reconduit, le fait de demander au locataire de l’emplacement de quitter les lieux avant le 21 novembre, ne constitue pas un déséquilibre significatif entre les parties dès lors que le domaine n’est ouvert que du 1er mars au 1er novembre de chaque année.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à la reconduction du contrat, portée.

Résumé : La clause qui stipule que toute reconduction tacite d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir est exclue, mais qu’après accord des deux parties, un nouveau contrat annuel pourra être rédigé et signé, et que, dans cette hypothèse, le client, sept mois au plus tôt avant le terme du contrat en cours et au plus tard, le 30 septembre 2009, devra notifier au gestionnaire son intention de poursuivre la relation contractuelle et lui indiquer s’il y a des modifications concernant la situation n’est pas abusive en ce que le locataire est avisé du prix de la redevance annuelle d’occupation par la signature d ‘un nouveau contrat pour l’année en cours.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à la reconduction du contrat, portée.

Résumé : La clause qui stipule que toute reconduction tacite d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir est exclue mais que, aprés accord des deux parties, un nouveau contrat annuel pourra être rédigé et signé, et que, dans le mois de la réception de la demande du consommateur de renouvellement de la location, la réponse du gestionnaire, s’il souhaite poursuivre la relation contractuelle, précisera les nouvelles conditions de la location (nouveau tarif, dates d’ouverture notamment) est abusive en ce qu’elle autorise le gestionnaire à ne pas renouveler le contrat, sans en préciser les motifs, alors que l’article L. 122-1 du code de la consommation interdit de refuser à un consommateur la prestation d’un service sans motif légitime.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à l’incessibilité du contrat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule que, en cas de cession du contrat, la rémunération du mandataire sera la contrepartie de la prestation effectuée dans l’opération de cession et fixée à 10 % du prix de vente de la résidence mobile (la mission du mandataire comprenant notamment le dossier administratif, l’état des lieux, la vérification de l’état de la résidence mobile et l’inventaire des travaux éventuels, la vérification de l’état de remplacement et la réalisation éventuelle de travaux de remise en état, la vérification des branchements, la visite et la recherche d’un acquéreur) n’est pas abusive dès lors qu’elle détaille la mission du mandataire.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative au choix du cessionnaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule que, en cas de cession du contrat, la condition de la cession et le choix du cessionnaire reviendront au gestionnaire est abusive dès lors qu’elle constitue une atteinte à la liberté contractuelle du vendeur, qui n’est pas justifiée par la nécessité, pour le gestionnaire, d ‘assurer un état correct du mobil-home, puisqu’en toutes hypothèses, le refus de vente ne serait pas établi si l’état du mobil-home ne correspondait pas à des normes qui devraient être précédemment contractuellement précisées.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location d’emplacement pour mobil home, clause relative aux frais d’installation.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule des frais d’installation d’un montant maximal de 1 800€ comprenant le transport de la résidence mobile de loisirs sur la parcelle, le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et des eaux usées, n’est pas abusive dès lors qu’elle correspond à une prestation réelle.

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, location d’emplacement pour mobil home, clause relative au remboursement des frais d’installation, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de location d’emplacement pour mobil home, résidences mobiles de loisir ou habitation légère de loisir qui stipule qu’en cas de de non-reconduction du contrat par le gestionnaire à l’expiration de la période contractuelle, et pour des raisons autres qu’un cas de force majeure, l’intervention de la force publique, le non-respect par le client des règles définissant le camp, les frais d’installation pourront être remboursés selon un barème dégressif, est abusive dès lors qu’elle ne prévoit pas de remboursement dans l’hypothèse où la résiliation serait motivée par un non-respect par le gestionnaire de ses obligations.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à la responsabilité des parents.

Résumé : La clause du règlement intérieur du camping qui stipule que les aires de jeux sont gratuites pour les résidents du camping, que l’accès aux différents équipements ne se fait qu’à l’entière responsabilité des usagers, qu’aucun jeu violent ne peut être organisé dans l’enceinte du camping, que les enfants sont sous la responsabilité de leurs parents, que l’accès au tennis est payant pour tous résidents, n’est pas abusive en ce qu’elle ne décline pas expressément la responsabilité du gestionnaire en cas de défaut d’entretien qui lui est imputable.

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location d’emplacement pour mobil home, clause relative à la responsabilité du camping, portée.

Résumé : La clause du règlement intérieur du camping qui stipule que le locataire accepte l’emplacement en l’état, qu’il dégage la responsabilité du camping, en cas de dégâts dus aux chutes de branches, de végétaux, d’intempéries, de catastrophes naturelles, en cas de vols par effraction, de bris de glaces et que l’emplacement doit être libéré et remis en état initial à la fin du séjour, est abusive en ce qu’elle exclut en termes généraux toute responsabilité du professionnel.

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, location d’emplacement pour mobil home, clause relative au « garage mort », portée.

Résumé : La clause du règlement intérieur du camping qui stipule qu’il ne pourra être laissé de matériel non occupé sur l’emplacement qu’après accord de la direction et qu’une redevance sera exigée pour le « garage mort » n’est pas abusive dès lors que le domaine n’est ouvert que du 7 mars au 11 novembre, que la redevance annuelle d’un montant de 2 528 francs correspond à une redevance d’occupation, donc à la période pendant laquelle le domaine est ouvert, et en conséquence dans le cas où le contrat n’est pas renouvelé, le fait de demander une redevance pour « garage mort », ne crée pas de déséquilibre significatif entre les parties.

Mots clés :

habitation légère de loisir, résidence mobile, hôtellerie de plein air

Voir également :

Recommandation n° 05-01 : hôtellerie de plein air et locations d’emplacements de résidence mobile

syndic de copropriété

14/12/2009

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 2 290 Ko)

Numéro : tgig091214.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation courante, portée.

Résumé : Le critère pertinent pour qualifier de « courante » une prestation correspond à l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ; les autres prestations, à supposer qu’elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l’objet d’une tarification supplémentaire.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites et abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause relative au contrôle des travaux inférieurs à 1500 €, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans la gestion courante uniquement « le contrôle de l’exécution des petits travaux en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage lorsque le montant desdits travaux n’excède pas 1500 euros HT » est :

abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « les fonds du syndicat de copropriétaires seront versés soit sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat, soit sur un compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, selon la décision prise en assemblée générale » est abusive en ce qu’elle présente la dispense d’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat comme une alternative à l’ouverture de ce compte alors qu’il ne s’agit en réalité que d’une exception, qui doit faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « si l’établissement financier rémunère ce type de compte, les éventuels produits financiers appartiennent au syndic » et « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » est illicite comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu’elle implique que le syndic bénéficie des fruits du compte unique du syndicat des copropriétaires sans que soit prévue une délibération spécifique de l’assemblée générale pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux sinistres, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les « honoraires pour sinistre (à la charge du syndicat) dont ouverture et suivi du dossier, déclaration à l’assureur et gestion de l’indemnisation » est abusive en ce que, à. défaut d’être certaine, la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes est suffisamment prévisible, s’agissant notamment d’une tâche simple et ponctuelle pour être intégrée à. la définition de la gestion courante.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux sinistres, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière tarifée » de la présence du syndic aux expertises et de la gestion du sinistre ne saurait être considérée comme abusive dès lors que l’ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relevés de compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des relevés de compteurs individuels si effectués directement par le syndic (eau, électricité, chauffage) par lot est abusive dès lors qu’elle prévoit une facturation particulière pour tous les relevés de compteurs individuels par le syndic, y compris lorsqu’ils sont déjà installés.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative à la gestion des compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » incluse dans le forfait annuel issu du choix du syndic de « gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs » est ambiguë, et dès lors, abusive en ce que ce classement est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait, le forfait devant inclure la rémunération de l’ensemble des tâches de gestion courante à l’exclusion de toute autre prestation.

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux honoraires pour travaux excédant 1500 €, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des honoraires sur travaux dont le montant atteint ou dépasse 1500 euros HT est abusive au regard du critère défini à l’analyse 1.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la préparation d’une assemblée générale supplémentaire, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « frais de préparation et d’organisation d’une assemblée générale supplémentaire » ou « de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale supplémentaire » n’est pas abusive en ce que :

elle n’a pas été retenue par l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 comme acte de gestion courante ;
la tenue d’assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire ;
il ne peut s’agir d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisé par la tenue d’une seule assemblée générale annuelle.

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’arrêté de comptes exceptionnel, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de « l’arrêté de comptes exceptionnel demandé par la copropriété ou par le successeur (du syndic) » est abusive dès lors qu’elle revient à facturer des frais supplémentaires pour la remise du dossier au successeur, alors que le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non-renouvellement possible de son mandat (prestation prévisible), étant noté que l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 considère d’ailleurs qu’il s’agit d’un acte de gestion courante.

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au recouvrement des impayés, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » du recouvrement des impayés, « mise en demeure » et « remise du dossier à l’huissier » est illicite au regard de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges.

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi des procédures, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » au titre des contentieux divers du « suivi de procédure et représentation du syndicat devant les instances judiciaires » ou des « actions en justice » est abusive seulement en ce qu’elle prévoit une facturation de la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier.

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « frais d’expédition et de photocopies (à la charge du syndicat), convocation, procès-verbaux, appels de fonds, extraits de comptes » et des « tirages de documents à l’unité hors affranchissement et facturation au coût réel des frais d’affranchissements, d’acheminements » est abusive en ce qu’elle permet de facturer des frais administratifs hors frais d’affranchissement, en particulier de copies, pour des prestations de gestion courante.

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les visites du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante les visites du syndic dans la copropriété est abusive dès lors qu’elle ne précise pas le nombre de visites par an de la copropriété par le syndic dont le coût est inclus dans la gestion courante, alors même qu’un nombre minimal de visites régulières relevant de la gestion a minima de la copropriété doit être prévu.

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante les vérifications périodiques de sécurité ou autre est illicite dès lors que l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 assimile à des travaux de maintenance « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipements communs », ce qui peut correspondre à la plupart des vérifications périodiques de sécurité.

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas ma mise à jour du carnet d’entretien.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales est pas abusive dès lors que le syndic serait fondé à solliciter une rémunération complémentaire lorsque le syndicat des copropriétaires exige qu’il soit porté sur ce document des renseignements supplémentaires à ceux exigés par la réglementation en ce qu’il ne s’agit pas d’une prestation suffisamment prévisible, pour être laissée à la discrétion du syndicat des copropriétaires.

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la réception par le syndic des membres du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération comprise dans le forfait, au choix du syndic, pour de la réception par le syndic de membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables est abusive en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la consultation du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic de l’obtention des avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d’une provision, ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux est abusive en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic des archives dormantes ou non dormantes est abusive dès lors que, par son ambiguïté qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la délivrance de copie au conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération dans le forfait annuel issu du choix du syndic de la délivrance de copie au conseil syndical est abusive en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause rémunérant le syndic pour la représentation dans diverses structures.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière la représentation du syndicat envers diverses structures n’est pas abusive dès lors que, cette fonction de représentation auprès d’organes extérieurs non obligatoires n’existant pas dans l’ensemble des copropriétés, n’est ni invariable ni suffisamment prévisible s’agissant du travail consacré par le syndic de sorte que ce dernier peut réclamer une rémunération supplémentaire.

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la publication des modifications du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière la publication des modifications du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que la modification du règlement de copropriété constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux avis de travaux dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait au choix du syndic les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive dès lors que, par son ambiguïté qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en ne considérant pas qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’acquisition de parties communes.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière l’acquisition de parties communes n’est pas abusive dès lors que cette acquisition constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la location des parties communes est abusive en ce qu’elle laisse penser au syndicat de copropriétaires qu’il est tenu de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour la mise en location de parties communes.

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la désignation d’un administrateur provisoire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la nomination d’un administrateur provisoire n’est pas abusive dès lors que cette nomination constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

ANALYSE 28

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir une telle étude.

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux adaptations du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les adaptations du règlement de copropriété n’est pas abusive en ce que cette prestation n’apparaît pas suffisamment prévisible s’agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés.

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les travaux urgents ou la gestion des urgences est illicite dès lors qu’ils n’entrent pas dans la catégorie des travaux autorisant une rémunération par application combinée des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 et 45 du décret de 1967, et ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire du syndic.

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux relances, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du syndicat des frais de relance, de mise en demeure, d’injonction de payer et de prise d’hypothèque soit sous la forme de rémunérations supplémentaires soit en les incluant dans le forfait à la discrétion du syndic est contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la remise du dossier à avocat ou huissier à la charge du syndicat est illicite comme contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’injonction de payer, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière à la charge du syndicat les frais d’injonction de payer est illicite comme contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière à la charge du syndicat les frais d’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est illicite en ce que ces frais devraient in fine être assumés par le copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise du carnet d’entretien.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance du carnet d’entretien n’est pas abusive dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article ».

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise des diagnostics.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance des diagnostics réalisés sur les parties communes n’est pas abusive dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article ».

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux informations nécessaires à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire les informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est illicite dès lors que l’article 33 du décret de 1967 ne prévoit, par exception, la facturation, par le syndic au copropriétaire concerné, que de la délivrance du carnet d’entretien et du diagnostic technique, sans préjudice pour le syndic dans ses rapports avec ledit copropriétaire de convenir contractuellement d’un prix pour un travail spécial commandé par ce dernier.

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est illicite dès lors que l’article 33 du décret de 1967 ne prévoit, par exception, la facturation, par le syndic au copropriétaire concerné, que de la délivrance du carnet d’entretien et du diagnostic technique, sans préjudice pour le syndic dans ses rapports avec ledit copropriétaire de convenir contractuellement d’un prix pour un travail spécial commandé par ce dernier.

ANALYSE 39

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s’agissant d’un organe autonome, qui plus est chargé plus particulièrement de l’assistance et du contrôle dudit syndic.

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention d’autorisation d’urbanisme pour des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’obtention d’autorisation d’urbanisme pour des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en concurrence des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la mise en concurrence des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budgets prévisionnels, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budgets prévisionnels est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception des travaux votés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la réception des travaux votés est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la vérification ou au paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’approbation du compte de travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour les travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’approbation du compte de travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour les travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts ou subventions et rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic pour le mandataire commun, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les emprunts ou subventions et rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic pour le mandataire commun est illicite dès lors :

qu’il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de solliciter des emprunts pour le compte d’un copropriétaire à titre individuel ;
qu’au vu de l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
que, s’agissant de l’intervention du syndic auprès d’un mandataire commun en cas de subventions publiques sur parties communes, il n’est aucunement précisé en quoi consisterait la prestation devant donner lieu à une rémunération.

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause des appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors frais de tirages, d’affranchissements et acheminements) inclus dans le forfait travaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la clause relative aux appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors frais de tirages, d’affranchissements et acheminements) inclus dans le forfait travaux est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée en ce que cet appel de fonds pour des travaux exceptionnels hors budget prévisionnel s’accomplit généralement par envois de lettres simples en application de l’article 35-2 alinéa 2 du décret de 1967 et s’intègre au travail quotidien du syndic pour les appels de charges classiques.

ANALYSE 52

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive dès lors que :

il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de gérer des travaux à la demande d’un copropriétaire sur son lot privatif ;
selon l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
cette stipulation laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

ANALYSE 53

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux placements des fonds et à l’affectation des intérêts, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les placements des fonds et l’affectation des intérêts est contraire à l’article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits sont des compétences exclusives de l’assemblée générale de sorte que le syndic, qui n’a aucun pouvoir en la matière, n’accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné.

ANALYSE 54

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie financière apportée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la garantie financière apportée est illicite dès lors que, selon l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la souscription d’une garantie financière est un préalable à l’activité de syndic, qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d’une prétendue prestation particulière dans le cadre d’un contrat de syndic.

ANALYSE 55

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic est abusive dès lors que, si le nouveau syndic est en droit de solliciter une rémunération supplémentaire pour la reprise de la comptabilité des exercices antérieurs, le classement de cette reprise dans la catégorie des prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

ANALYSE 56

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire concerné l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive dès lors que :

il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de fournir une aide aux copropriétaires pour l’établissement de leurs déclarations fiscales ;
au vu de l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

ANALYSE 57

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération en cas d’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés est illicite dès lors qu’il s’agit d’une tâche de gestion courante dans la mesure où cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et ce, d’autant, qu’elle participe de l’obligation générale d’information pesant sur le syndic quant au détail précis des sommes qu’il réclame.

ANALYSE 58

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic pour la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération du syndic à l’occasion de la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive dès lors que la nécessité d’une préparation de cette assemblée est une prestation certaine et que la clause qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l’assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, aboutit en réalité à faire sortir indûment cette prestation de la gestion courante.

ANALYSE 59

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération pour la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive dès lors que, le syndic étant obligé de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires, cette prestation apparaît certaine et peu important les modalités de convocation choisies, il se doit d’estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre, à l’exception des frais d’affranchissement pouvant donner lieu à un remboursement aux frais réels.

ANALYSE 60

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération du syndic, à sa discrétion, en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables est abusive dès lors que :

cette prestation apparaît certaine dans la mesure où le syndic est tenu de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires ;
selon les articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l’assemblée générale annuelle de sorte que sa tenue en dehors des heures d’ouverture habituelle de l’agence est largement prévisible ;
le fait que le professionnel ait été en mesure de forfaitiser le coût de la tenue de l’assemblée annuelle hors des heures ouvrables établit de manière suffisante qu’il s’agit d’un prestation certaine ou à tout le moins prévisible, qui doit être intégrée à la gestion courante ;
par son ambiguïté, résidant dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, cette clause est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

ANALYSE 61

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors que s’ensuit que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire.

ANALYSE 62

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit une rémunération pour la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est illicite dès lors qu’au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux.

ANALYSE 63

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance à un conseil syndical supplémentaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire est illicite dès lors que, au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de son assistance à des réunions ; qu’une telle stipulation serait de nature à entraver de manière significative le rôle d’assistance et de contrôle du syndic par le conseil syndical en sanctionnant financièrement l’exercice par ce dernier de ses prérogatives légales, qui plus est à l’initiative et au bénéfice de l’organe soumis à ce contrôle.

ANALYSE 64

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la gestion de la prévoyance du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

ANALYSE 65

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la préparation du dossier de retraite du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

ANALYSE 66

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux relations avec l’inspection du travail, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait les relations avec l’inspection du travail est abusive dès lors que le classement de cette prestation dans la catégorie des « prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic » est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

ANALYSE 67

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au suivi d’un contrôle URSSAF, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait le suivi d’un contrôle URSSAF est abusive dès lors que le classement de cette prestation dans la catégorie des prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au licenciement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait les frais de suivi d’un licenciement est abusive dès lors que, par son ambiguïté, qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au contentieux social avec le personnel.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière le suivi d’un contentieux social avec le personnel n’est pas abusive dès lors que cette prestation ne peut être incluse dans le périmètre de la gestion courante, la gestion d’un contentieux social apparaissant difficilement prévisible quant à la quantité de travail requise pour le syndic et pouvant recouvrir de nombreuses tâches (rendez-vous avec un avocat, convocations aux audiences du Conseil de prud’hommes).

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

syndic de copropriété

02/11/2009

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 4 160 Ko)

Numéro : tgig091102.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation courante, portée.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la durée du contrat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le présent contrat entre en vigueur le (…), lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires amenée à statuer sur ce point le (…) pour se terminer, au plus tard, lors de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à statuer sur ce point sans excéder une durée de (…) mois, ou lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au (…) ou, éventuellement, à la date de la seconde assemblée générale, ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1967 » est illicite au regard de l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans la mesure où :

elle prévoit comme alternative à la date de fin du contrat de syndic lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur ce point celle de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes d’un exercice donné sans qu’il soit garanti que cette dernière assemblée se tienne avant l’expiration du terme fixé pour le mandat ;
le contrat ne prévoit pas une date précise et déterminée à l’avance de tenue de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes d’un exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du syndic après la date du terme de son mandat.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la renonciation du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le syndic de son côté, pourra, pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d’en prévenir, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins trois mois à l’avance, en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision » est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas la convocation par ce dernier d’une assemblée générale pour notifier sa démission et l’inviter à désigner son successeur; ce qui aurait pour effet en cas de non-convocation d’une telle assemblée générale avant la fin du mandat de recourir à la procédure de l’article 46 du décret n° 57-223 du 17 mars 1967 de désignation par le président du tribunal de grande instance d’un syndic provisoire.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « les fonds des copropriétaires seront versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, conformément à l’article 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 31 décembre 1985, est illicite :

car contraire à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui indique que le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat et que l’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1 à la condition que le syndic soit un professionnel régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
en ce qu’elle permet au syndic d’imposer, sans vote spécifique sur ce point de l’assemblée générale des copropriétaires, l’ouverture d’un « sous-compte » au nom de la copropriété en lieu et place d’un compte séparé.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause , portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui stipulent que « le syndic bénéficiera de ce compte (…). Les éventuels produits financiers versés au titulaire du compte ne reviennent pas au syndicat sauf pour les fonds disponibles faisant l’objet d’une décision de placement de l’assemblée générale, aux frais et risques du syndicat, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967 » ou que « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » sont illicites comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu’elles impliquent que le syndic bénéficie des fruits du compte unique du syndicat des copropriétaires sans que soit prévue une délibération spécifique de l’assemblée générale pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie des fonds déposés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « les fonds déposés au compte du syndic sont garantis pour leur montant » est abusive en ce qu’elle laisse croire que les fonds déposés sur un compte séparé au nom du syndicat ne bénéficie pas de la même garantie.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération pour « consultations et renseignements aux copropriétaires, aux locataires, aux associations de locataires », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le syndic devra ou pourra, assurer pour le compte du syndicat ou pour le compte d’un ou plusieurs copropriétaires, les prestations particulières telles que.. (…) les rémunérations à la vacation pour ‘consultations et renseignements aux copropriétaires, aux locataires, aux associations de locataires' » est illicite comme contraire à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et à l’article 1165 du code civil en ce qu’elle prévoit, dans un contrat concernant exclusivement le syndicat des copropriétaires et le syndic, des prestations au profit de tiers.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux vacations pour « changement de propriétaire », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la vacation pour « changement de propriétaire » est illicite au regard de l’article 10-1 b)de la loi n° 65-665 du 10 juillet 1965 en ce que ce texte ne permet d’imputer qu’au seul copropriétaire concerné à l’exclusion du syndicat des copropriétaires les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au forfait de mise en demeure, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » du « forfait (non compris les débours) mise en demeure » est illicite au regard de l’article 10-1 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 en ce que les frais de mise en demeure ne peuvent être imputés qu’au seul copropriétaire concerné.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives et illicite, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération pour travaux décidés en assemblée générale, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « travaux décidés en assemblée générale (…) proportionnellement, le syndic aura droit, sur le montant des travaux TTC visés au paragraphe (…) à 2 % hors taxe soit 2,39 % toutes taxes comprises au-delà de 1 524,49 € hors taxe » est :

abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à divers contentieux, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » » des procédures, expertises en demande » et « contentieux général et litiges en défense » et « des actions en justice » est abusive en ce qu’elle prévoit une rémunération supplémentaire :

sans distinction entre le lancement et le suivi de procédures,
ou pour la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier.

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise du dossier au successeur, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la « remise du dossier et fichier au successeur » ou « de la remise des dossiers en cas de non-renouvellement » est abusive dès lors que le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non-renouvellement possible de son mandat (prestation prévisible), étant noté que la seule transmission du dossier de la copropriété est un acte simple qui ne pourrait en tout état de cause s’analyser en une véritable prestation et que l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 considère d’ailleurs qu’il s’agit d’un acte de gestion courante.

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la tenue d’une assemblée générale supplémentaire.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la tenue d’une assemblée générale supplémentaire n’est pas abusive dès lors que la tenue d’assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire, qu’il ne peut s’agir d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisé par la tenue d’une seule assemblée générale annuelle.

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion des contrats d’entretien des éléments d’équipements nouveaux, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la « gestion des contrats d’entretien des éléments d’équipements nouveaux » est illicite dès lors que, par application des articles 18-1 et 14-2 de la loi de 1965, et 44 et 45 du décret de 1967, les contrats d’entretien ne peuvent désormais donner lieu à des honoraires spécifiques.

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux dispositifs de comptages individuels supplémentaires.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la gestion des comptages individuels supplémentaires n’est pas abusive dès lors que la gestion de compteurs installés après la signature du contrat de syndic n’apparaît en effet aucunement prévisible de sorte qu’elle ne peut être incluse dans le périmètre de la gestion courante et peut donner lieu à une rémunération supplémentaire, à tout le moins jusqu’au terme du mandat en cours.

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration des sinistres, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en « prestation particulière » « la gestion des sinistres affectant les parties communes ou les parties privatives », « la gestion des sinistres » ou « la déclaration des sinistres concernant les parties commmunes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives » sont abusives dès lors que, à défaut d’être certaine, la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes est suffisamment prévisible, s’agissant notamment d’une tâche simple et ponctuelle pour être intégrée à la définition de la gestion courante.

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la présence aux expertises.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la « présence aux expertises, déplacements, constats » ne saurait être considérée comme abusive ni illicite en ce que l’ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire.

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration de sinistre, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la déclaration des sinistres concernant les parties communes lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives est abusive dès lors qu’elle apporte un degré de complexification inutile susceptible d’alimenter un contentieux, et ne présente aucune pertinence au regard du critère dégagé à l’analyse 1.

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives et illicites, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération des travaux exécutés en cas d’urgence et excédants 762,24 € hors-taxes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les travaux exécutés en cas d’urgence et excédants 762,24 € hors taxe est :

abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au contentieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du syndicat un coût pour le recouvrement des impayés est illicite au regard de l’article 10-1 a de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges.

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au contentieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit, pour le contentieux des impayés et le suivi des dossiers en recouvrement une tarification à la vacation est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel, et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, domaine d’application, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux renseignements fournis aux notaires et/ou aux administrations, portée

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les renseignements fournis aux notaires et/ou aux administrations est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relances et rappels de comptes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière relances et rappels de comptes est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel, et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au dossier d’accueil, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » la remise du dossier d’accueil est illicite dès lors que l’article 10-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1165 du code civil disposent que le syndic, qui a régularisé un contrat avec un syndicat de copropriétaires, ne peut, que par exception et de manière limitée, réclamer directement le remboursement de certains frais (état daté) au seul vendeur d’un lot mais aucunement à l’acquéreur, tiers au contrat de syndic.

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui stipulent en « prestation particulière » les « photocopies (à l’unité) et les tirages et diffusions des procès-verbaux, circulaires », ou « en sus de ses honoraires, le syndic aura droit au remboursement, par le syndicat, des frais et débours engagés pour le compte de ce dernier (…) » sont abusives dès lors que les frais administratifs, hors affranchissement, plus particulièrement de copies, liés à des actes de gestion courante présentent un caractère suffisant de prévisibilité pour le professionnel pour être inclus dans sa rémunération forfaitaire.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux affranchissements.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les frais d’affranchissement n’est pas abusive dès lors que ces frais, d’une part, varient en fonction de paramètres que le syndic ne maîtrise pas (nombre de copropriétaires présents à une assemblée générale, poids de chaque envoi…), d’autre part, peuvent faire l’objet d’un contrôle effectif du conseil syndical ou de tout copropriétaire s’agissant du montant des refacturations par le syndic. Il n’est donc pas abusif pour le syndic d’obtenir un remboursement aux frais réels de l’ensemble de ses coûts d’affranchissement, y compris pour les prestations de gestion courante.

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause intitulée « autre », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » une rubrique « autre » est illicite au regard de décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui impose la précision dans le contrat de mandat de syndic de la mention des éléments de détermination de sa rémunération, en ce qu’elle a pour effet de laisser à la discrétion du syndic la rémunération qu’il s’octroie pour des missions non répertoriées dans la liste énumérant les prestations de gestion courante ou dans celle des prestations particulières.

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux visites du syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les visites du syndic dans la copropriété n’est pas abusive dès lors que le contrat prévoit que 11 visites sont incluses dans le forfait et qu’au-delà, les visites supplémentaires donnent lieu à une rémunération forfaitaire ; le nombre de visites inclus dans la gestion courante apparaît ainsi pertinent au regard du critère de prévisibilité.

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux vérifications périodiques de sécurité, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les vérifications périodiques de sécurité ou autre est illicite dès lors que l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 assimile à des travaux de maintenance « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipements communs ».

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales n’est pas abusive dès lors que le syndic est fondé à solliciter une rémunération complémentaire lorsque le syndicat des copropriétaires exige qu’il soit porté sur ce document des renseignements supplémentaires, cette prestation n’étant pas suffisamment prévisible pour être laissée à la discrétion du syndicat des copropriétaires.

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception de membres du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la réception par le syndic de membres du conseil syndical est abusive dès lors que la distinction opérée entre le forfait stricto sensu rémunérant la gestion courante et un forfait élargi incluant des prestations variables à la discrétion du syndic entretient une confusion importante et rend de facto la clause ambiguë et, partant, abusive.

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention des avis du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’obtention des avis du conseil syndical n’apparaît ni illicite ni abusive.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière », au choix du syndic, les archives dormantes ou non dormantes est abusive par son ambiguïté, résidant dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la délivrance de copies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la délivrance de copies, sans distinction, ou à des tiers au contrat est abusive dès lors que les frais administratifs de copies, liés à des actes de gestion courante présentent un caractère suffisant de prévisibilité pour le professionnel pour être inclus dans sa rémunération forfaitaire.

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la représentation du syndicat.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la représentation du syndicat dans diverses structures n’est pas abusive dès lors que cette fonction de représentation auprès d’organes extérieurs non obligatoires et n’existant pas dans l’ensemble des copropriétés, tels les syndicats secondaires, les unions de syndicats, ASL… n’est ni invariable ni suffisamment prévisible s’agissant du travail consacré par le syndic qui peut réclamer une rémunération supplémentaire.

ANALYSE 36

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la publication des modifications du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que la modification du règlement de copropriété constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux avis de travaux nécessitant un accès aux parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la publication des avis de travaux nécessitant un accès aux parties privatives est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée en ce qu’elle peut parfaitement être accomplie par voie d’affichage, d’appels téléphoniques ou d’envois d’une lettre simple.

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’acquisition de parties communes.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’acquisition de parties communes n’est pas abusive dès lors que cette acquisition constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible et que le syndic se trouve fondé à obtenir un complément de rémunération pour les diligences qu’il accomplit à cette fin.

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location de parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la location de parties communes est abusive dès lors qu’elle laisse penser aux non-professionnels / syndicats de copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour la mise en location de parties communes.

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la désignation d’un administrateur provisoire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la désignation d’un administrateur provisoire n’est pas abusive en ce que la nomination d’un administrateur provisoire constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir une telle étude.

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux adaptations du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les adaptations du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas suffisamment prévisible s’agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés.

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents ou la gestion des urgences, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la rémunération des travaux urgents ou la gestion des urgences est illicite dès lors que, s’agissant des travaux urgents, qui n’entrent pas dans la catégorie des travaux autorisant une rémunération par application combinée des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 et 45 du décret de 1967, ils ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire du syndic.

ANALYSE 44

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la remise du dossier à l’avocat ou l’huissier est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en oeuvre d’une injonction de payer.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la mise en oeuvre d’une injonction de payer n’est pas illicite en ce qu’elle consiste à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la délivrance du carnet d’entretien, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, classe en « prestation particulière » la délivrance d’un carnet d’entretien est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la délivrance de copies des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la délivrance de copies des diagnostics est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la remise des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’actualisation de l’état daté est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

ANALYSE 50

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s’agissant d’un organe autonome qui est chargé plus particulièrement de l’assistance et du contrôle dudit syndic.

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention d’autorisations d’urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les démarches en vue de l’obtention d’autorisations d’urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 52

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » à la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 53

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 54

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 55

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 56

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux interactions entre prestataires sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les interactions entre prestataires sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 57

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la réception des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 58

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 59

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 60

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’approbation du compte travaux et du compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’approbation du compte travaux et du compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 61

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

ANALYSE 62

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts ou subventions, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui qui classe en « prestation particulière » les demandes d’emprunts ou de subventions est abusive dès lors qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

ANALYSE 63

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et en ce que cet appel de fonds pour des travaux exceptionnels hors budget prévisionnel s’accomplit généralement par envois de lettre simple en application de l’article 35-2 alinéa 2 du décret de 1967 et s’intègre au travail quotidien du syndic pour les appels de charges classiques.

ANALYSE 64

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

ANALYSE 65

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les placements des fonds et l’affectation des intérêts est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale, de sorte que le syndic, qui n’a aucun pouvoir en la matière, n’accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné.

ANALYSE 66

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie financière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la garantie financière est illicite dès lors qu’au vu de l’article 3 de la loi n° 70~9 du 2 janvier 1970, tout professionnel souhaitant exercer une activité de gestion immobilière est notamment tenu de souscrire une garantie financière de sorte qu’il s’agit nécessairement d’un préalable à l’activité de syndic qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d’une prétendue prestation particulière.

ANALYSE 67

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de changement de syndic, classe en « prestation particulière » la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés ou non répartis n’est pas abusive en raison du travail spécifique préalable à la charge du nouveau syndic, certes tenu dans le cadre de la gestion courante d’établir et de faire approuver les comptes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, mais qui devra toutefois au préalable reprendre les comptes antérieurs alors que la présentation et l’approbation par l’assemblée générale de comptes portant sur des exercices antérieurs incombaient normalement au précédent syndic.

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui intègre au forfait l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

ANALYSE 69

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à l’indication de la TVA aux copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’indication de la TVA aux copropriétaires est abusive dès lors que cette prestation du syndic n’apparaît pas requérir de sa part une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et ce, d’autant, qu’elle participe de l’obligation générale d’information pesant sur le syndic quant au détail précis des sommes qu’il réclame.

ANALYSE 70

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive dès lors que cette clause, qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l’assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, aboutit en réalité à faire sortir indûment cette prestation de la gestion courante.

ANALYSE 71

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive dès lors que cette prestation apparaît certaine, le syndic étant tenu de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il se doit au préalable d’adresser une convocation aux copropriétaires et que, peu important les modalités choisies, il se doit d’estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre.

ANALYSE 72

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la tenue des assemblées générales en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic, relative à la tenue des assemblées générales en dehors des heures ouvrables, est abusive dès lors que, au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic étant tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l’assemblée générale annuelle, sa tenue en dehors des heures d’ouverture habituelles de l’agence est largement prévisible.

ANALYSE 73

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’intervention d’un collaborateur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors que l’organisation interne du syndic professionnel, personne morale ou physique seule titulaire du contrat de mandat et devant remplir les conditions énoncées dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, et que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire.

ANALYSE 74

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est illicite dès lors que, au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux.

ANALYSE 75

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’assistance à un conseil syndical supplémentaire est illicite dès lors qu’au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de l’assistance du syndic.

ANALYSE 76

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à la la gestion de la prévoyance du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui intègre dans le forfait la gestion de la prévoyance du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

ANALYSE 77

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic, relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

ANALYSE 78

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relations avec l’inspection du travail.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les relations avec l’inspection du travail n’est pas abusive dès lors que les interventions de l’inspection du travail dans les rapports entre le personnel et la copropriété sont relativement imprévisibles, notamment quant à leur fréquence et à leur ampleur, pour justifier une rémunération supplémentaire du syndic dans la gestion de cette tâche.

ANALYSE 79

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi d’un contrôle URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un contrôle URSSAF n’est pas abusive dès lors que les contrôles URSSAF sont relativement imprévisibles, notamment quant à leur fréquence et à leur ampleur, pour justifier une rémunération supplémentaire du syndic dans la gestion de cette tâche.

ANALYSE 80

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative au suivi d’un licenciement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un licenciement est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

ANALYSE 81

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi d’un contentieux social.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un contentieux social n’est pas abusive dès lors que la gestion d’un contentieux social apparaît difficilement prévisible quant à la quantité de travail requise pour le syndic et peut recouvrir de nombreuses tâches (rendez-vous avec un avocat, convocations aux audiences du Conseil de prud’hommes… ).

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

hébergement de personnes âgées

28/09/2009

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 1 410 Ko)

Numéro : tgig090928.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause faisant référence à des textes abrogés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui fait référence à des textes abrogés au jour où le contrat est proposé aux consommateurs est abusive en ce qu’elle crée dans l’esprit du consommateur un doute sur la réglementation applicable au contrat.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’opposabilité du contrat de séjour et du règlement intérieur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le présent contrat de séjour se fonde sur le projet de vie de l’établissement ci-joint. Il s ‘appuie sur un règlement intérieur joint au présent contrat. Durant son séjour, le résident ou son représentant légal, s’engage à se conformer au contrat de séjour et au règlement intérieur en vigueur dans l’établissement » est illicite dès lors qu’elle méconnaît les dispositions combinées des articles L. 311-4 et L. 311-7 du code de 1’action sociale et des familles en ce que le contrat fait référence à un règlement intérieur dont il n’est pas établi qu’il a effectivement été communiqué au résident lors de la signature du contrat de séjour.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule qu' »une période d’essai de deux mois est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » est abusive dès lors que les cas de résiliation unilatérale à l’initiative de l’établissement doivent, en premier lieu, être exceptionnels et intervenir dans les jours ou à tout le moins les premières semaines du séjour du résident et, en second lieu, ne peuvent résulter d’une décision unilatérale de l’établissement.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’équipement du logement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule que le « logement est équipé d’un coin toilettes avec lavabo et sanitaire, sauf cas particulier » est illicite dès lors que l’article L. 311-3 du code de l’action sociale et des familles garantit aux personnes âgées prises en charge le respect de leur dignité, de leur intégrité, de leur vie privée et de leur sécurité et que, s’agissant d’un contrat de séjour à durée indéterminée impliquant la fixation, souvent de manière définitive, par la personne âgée de sa résidence dans l’établissement d’accueil, la privation d’un espace sanitaire individuel non motivée par une raison inhérente à la personne même du résident mais, par exemple, à des contraintes techniques, telles l’absence d’équipements sanitaires dans certains logements, est parfaitement incompatible avec les droits susmentionnés.

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’état des lieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un état des lieux, un inventaire du mobilier fourni par l’établissement et de celui personnel au résident est établi au moment de l’entrée dans les lieux et annexé au présent contrat » est ambiguë en ce qu’elle ne précise pas que l’état des lieux est établi de manière contradictoire et ce, alors même qu’il est indiqué que celui-ci est annexé au contrat de séjour, sans qu’il soit prévu la manifestation de l’accord par le résident des éléments y figurant, et, dès lors, est abusive.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux modalités des conditions de fonctionnement de la prestation hôtelière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « les modalités des conditions de fonctionnement de la prestation hôtelière (telles que l’entretien de l’espace privé, du linge, etc…) sont définies dans le règlement intérieur remis au résident et joint au présent contrat » est illicite dès lors que l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles dispose que les prestations offertes sont décrites dans un règlement intérieur dont la preuve de sa remise effective au résident lors de la conclusion du contrat de séjour n’est pas établie alors que cette disposition impose en tout état de cause que le contrat comporte en annexe un document contractuel spécifique, donc nécessairement différent du règlement intérieur, décrivant l’ensemble des prestations offertes par l’établissement avec le prix de chacune d’elles.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la durée du mandat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « dans le cadre de l’accompagnement des personnes, d’autres prestations comme la coiffure, la pédicure sont proposées tout en restant à la charge du résident. Ces prestations seront présentées au cas par cas et affichées dans l’établissement » est illicite dès lors que l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles impose que le contrat comporte en annexe un document contractuel spécifique décrivant l’ensemble des prestations offertes par l’établissement avec le prix de chacune d’elles, y compris les prestations optionnelles.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite et abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la détermination du Groupe iso-Ressources (GIR) , portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « au vu de l’évaluation réalisée par l’équipe médico-sociale de l’établissement, M… est considéré comme relevant du Groupe iso-Ressources (GIR). A ce classement correspond un tarif journalier dépendance de… » est :

illicite au regard de l’article L. 342-2 §2 du code de l’action sociale et des familles en ce que, si elle mentionne bien le montant du tarif journalier dépendance correspondant au GIR auquel le résident est rattaché, elle ne précise toutefois pas les conditions de facturation en cas d’absence ou de maladies ;
contraire à la recommandation des clauses abusives n° 08-02 du 23 avril 2008 qui considère comme abusive une stipulation qui oblige le consommateur à payer une somme d’argent pour la prestation dépendance qui ne sera pas fournie, d’autant que l’absentéisme est déjà pris en compte au moment de la fixation des tarifs dépendance par voie réglementaire.

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au recours contre une décision de classement GIR, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un recours est possible auprès des autorités compétentes » contre la décision de classement GIR est illicite compte tenu de son imprécision ne permettant pas une information effective des voies et délais de recours du résident contre une décision de classement GIR prévus par les articles L. 351-1 et suivants et R. 351-1 et suivant du code de l’action sociale et des familles.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clauses relatives aux prestations et à leur tarif.

Résumé : Les clauses d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipulent que « la prestation soins recouvre les soins et surveillance médicale indispensables au traitement et à la prévention des affections somatiques et psychiques de la personne âgée, ainsi que les soins nécessaires aux besoins de chaque résident jusqu’au bout de la vie » et que « L’établissement a opté pour un tarif journalier, tarif partiel qui ne comprend ni les médicaments et la location du matériel médical, ni les examens de biologie et de radiologie, ni les rémunérations versées aux médecins généralistes, les auxiliaires médicaux libéraux » sont conformes à la législation et à la réglementation en vigueur sans que le résident consommateur ne puisse exiger l’énumération exhaustive de prestations de soins dont les prix sont fixés réglementairement et qui lui sont pour l’essentiel remboursés en ce que :

l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles impose l’énumération dans le contrat de résidence pour personnes âgées des prestations offertes et leur prix ;
l’article L. 342-3 du même code prévoit un principe de libre fixation des prix sauf pour les prestations énoncées aux 1° et 2° de l’article L. 314-2 ;
l’article L. 314-2 dispose que les prestations de soins remboursables aux assurés sociaux sont fixées par l’autorité réglementaire ;
les articles R. 314-161 et R. 314-167 à R. 314-169 encadrent précisément la tarification des prestations de soins dans les établissements recevant des personnes âgées dépendantes prévoyant notamment la possibilité d’opter pour un tarif journalier partiel excluant certaines prestations, ce qui correspond au choix fait par l’établissement en l’espèce.

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au choix du médecin, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le principe du libre choix du médecin reste applicable dans l’établissement à la condition que celui-ci se conforme au fonctionnement de l’établissement, et qu’il soit en contact permanent avec son personnel et plus particulièrement avec le médecin coordinateur de l’établissement » est abusive en ce que, si elle affirme le principe du libre choix du médecin traitant, elle le conditionne au respect par le médecin traitant des règles de fonctionnement de l’établissement; ce qui a en réalité pour effet de laisser à la discrétion de l’établissement la possibilité de limiter le droit reconnu au patient.

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause exonératoire de responsabilité, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « l’établissement a fait le choix d’être un lieu ouvert. Cette option de maintenir les personnes présentant des risques de fugue et/ou atteintes de pathologies de type démence ambulatoire dans un cadre de vie ordinaire (…) est un choix de vie pour les personnes accueillies (…), une attention toute particulière est apportée à ces personnes. Les familles qui souhaitent que leurs parents soient accueillis (dans l’établissement) le font en toute connaissance de cause de ces risques inhérents à la vie et les acceptent » est abusive dès lors, qu’au vu de l’article R. 132-1 6° du code de la consommation, la stipulation litigieuse ambiguë de l’acceptation des risques par la famille a pour effet d’exonérer la responsabilité de l’établissement.

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la facturation des frais de séjour pendant l’hospitalisation, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « en cas d’hospitalisation de plus de 72 heures dans la limite de 30 jours consécutifs, les frais de séjour facturés sont établis sur la base du tarif fixé par le président du conseil général déduction faite du montant journalier institué par la loi n° 83-25 du 19 janvier 1983 (forfait hospitalier), sous réserve du maintien de la disponibilité de la place » est abusive, ainsi que la Commission des clauses abusives l’a considéré dans sa recommandation n° 08-02 du 23 avril 2008, en ce qu’elle ne prévoit aucune déduction de la facturation dépendance alors même qu’aucune prestation n’est fournie à ce titre pendant l’hospitalisation.

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la libération des chambres des patients relevant de l’aide sociale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « pour les personnes bénéficiant de l’aide sociale, au-delà du 30ème jour, l’aide sociale n’intervient plus, et la chambre du résident hospitalisé n’est plus réservée » est abusive dès lors que, ambiguë au regard de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03 du 5 juillet 1985, si elle prévoit certes à la charge du professionnel, l’obligation de prendre les dispositions nécessaires à la sortie de l’hôpital du bénéficiaire de l’aide sociale pour organiser son accueil, il n’en demeure pas moins que cette même stipulation évoque un accueil temporaire alors qu’il est conforme à la vocation du type d’établissement concerné que la résiliation ne puisse prendre effet que si un hébergement durable correspondant aux besoins et possibilités de l’intéressé lui a été proposé et qu’il doit en particulier en être ainsi en cas de modification de l’état de santé de l’intéressé ou impliquant une hospitalisation prolongée, ce qui constitue un aléa auquel est par définition exposé un établissement accueillant des personnes âgées.

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux absences de moins de cinq semaines de la personne hébergée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le résident dispose d’un droit d’absence de cinq semaines par 12 mois de séjour. Le résident, sa famille ou son représentant légal doivent en informer le directeur 48 heures à l’avance. La réservation de la chambre est de droit. Le prix de journée est réduit du forfait hospitalier » est abusive dés lors que, au regard de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03, s’il peut être admis le maintien de la facturation des frais afférents au logement stricto sensu lorsqu’il est laissé comme en l’espèce à la disposition du résident, y compris pendant la période d’absence de 5 semaines, il n’est pas justifié compte tenu du défaut de délivrance des prestations correspondantes le maintien de la facturation de celles-ci au résidents (prestations dépendance, soins…).

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clause relative aux absences de plus de cinq semaines de la personne hébergée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « au-delà de cinq semaines, le plein tarif est appliqué, dépendance comprise ou bien la chambre peut être proposée à un autre résident à titre temporaire. Le déménagement des affaires personnelles (vêtements, mobilier…) reste cependant à la charge du résident » n’est pas abusive dès lors que le professionnel ne fournit pas au résident uniquement un logement mais également plusieurs autres prestations (soins, restauration…) nécessitant une prévisibilité budgétaire significative, susceptible de n’être plus assurée s’il était permis à un résident de ne pas résider pour convenances personnelles sur une période excédant 5 semaines par an dans l’établissement sans s’acquitter en contrepartie du prix des prestations que l’établissement pouvait légitiment s’attendre à devoir fournir au résident lors de la préparation du budget et de la passation des marchés.

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux acomptes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un acompte est demandé et correspond à 50 % pour les séjours de deux semaines, 33 % pour les séjours d’un et de deux mois, un mois pour un séjour de trois mois et plus. Cet acompte n’est pas remboursable en cas de dédit » est abusive en ce que, d’une part, elle ne prévoit pas le cas d’un dédit pour un motif légitime incompatible avec l’application d’une clause pénale et que, d’autre part, aucune somme n’est mise à la charge du professionnel dans l’hypothèse où il n’est pas en mesure d’honorer ses propres prestations.

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux sanctions du non-respect du règlement intérieur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « en cas de non-respect du règlement intérieur (…), la chambre devra être libérée dans les 15 jours qui suivent cette notification de décision. Le déménagement est à la charge du résident et les frais de séjour seront entièrement dus jusqu’au terme du délai » est abusive dès lors qu’au vu de l’article R. 132-2 § 4 du code de l’action sociale et des familles, par exception à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03, s’il peut être admis la possibilité pour l’établissement d’accueil de résilier le contrat en cas de manquements graves ne permettant plus le maintien du résident dans la structure, il n’en demeure pas moins que la décision doit faire l’objet d’une motivation suffisante et laisser au résident un préavis d’une durée raisonnable pour libérer sa chambre et qu’un préavis de 15 jours est beaucoup trop bref alors même que la résiliation impose au résident, susceptible d’être vulnérable en raison de son âge et des pathologies dont il souffre, la recherche d’une structure de substitution en mesure de l’héberger.

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux conséquence d’un retard de paiement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « tout retard de paiement est notifié au résident ou à son représentant légal par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de paiement régularisé dans les 30 jours après la notification, le logement devra être libéré dans les 15 jours et les frais de séjour seront intégralement dus jusqu’à la date de libération » est abusive dès lors que :

un préavis de 15 jours est beaucoup trop bref alors même que la résiliation impose au résident, susceptible d’être vulnérable en raison de son âge et des pathologies dont il souffre, la recherche d’une structure de substitution en mesure de l’héberger ;
il est de la vocation de ce type d’établissements de tenter au préalable non seulement une mission de conciliation mais également de déterminer si les impayés trouvent leur origine dans l’impécuniosité avérée du résident ne lui permettant plus d’assurer le paiement des prestations offertes et de mettre alors en oeuvre les démarches nécessaires et! ou contacter les services sociaux compétents afin de trouver une solution de financement ou le cas échéant de relogement alternatif de la personne ;
en cas de refus de départ volontaire du résident ensuite de la résiliation par le professionnel, il appartient à l’établissement de respecter les dispositions de l’article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 afin d’obtenir son expulsion s’agissant d’un local d’habitation.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai des contrats à durée déterminée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat à durée déterminée d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « une période d’essai de deux mois est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » est abusive dès lors que les cas de résiliation unilatérale à l’initiative de l’établissement doivent, en premier lieu, être exceptionnels et intervenir dans les jours ou à tout le moins les premières semaines du séjour du résident et, en second lieu, ne peuvent résulter d’une décision unilatérale de l’établissement.

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause d’irresponsabilité en cas de vol, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « du fait du libre accès aux visites dans l’établissement, la direction invite (la personne hébergée) à effectuer le dépôt de ses objets précieux ou de son argent dans le coffre de l’établissement. Du fait de cette possibilité de dépôt, l’établissement décline toute responsabilité en cas de disparition de biens ou de sommes d’argent dans le logement du résident, dans l’établissement général, y compris dans les véhicules garés sur le parking », est illicite comme contraire aux articles L. 1113-1 à L. 1113-4 du code de la santé publique, s’agissant des hypothèses non prévues des personnes hors d’état de manifester leur volonté et d’une faute prouvée à l’encontre de l’établissement.

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’encaissement de la caution versée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule que la caution versée dans la cadre d’un contrat à durée indéterminée « est encaissée et sera remboursée lors de la dernière facture, après un état des lieux de la chambre » est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas le caractère contradictoire de l’état des lieux auquel est subordonné le remboursement du dépôt de garantie de sorte qu’elle est de nature à faire supporter au consommateur le coût de la vétusté normale des locaux ou de dégradations qui ne lui sont pas imputables.

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai des séjours à durée déterminée supérieurs à trois semaines.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « pour les séjours (à durée déterminée) supérieurs à trois semaines, une période d’essai de quatre semaines est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » n’est pas abusive dès lors qu’en application de l’article L. 342-2 § 4 du code de l’action sociale et des famille, le contrat d’hébergement à durée déterminée ne peut excéder une période de 6 mois.

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au nettoyage de la chambre, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « une journée est facturée en plus de la période de présence afin de pouvoir effectuer le nettoyage de la chambre » est abusive en ce que, s’il appartient au résident de rendre le local dans un état comparable à celui dans lequel il lui a été remis par comparaison entre un état des lieux d’entrée et de sortie établi contradictoirement, il ne saurait pour autant supporter de manière systématique des frais de nettoyage de la chambre, sauf dégradations lui étant imputables expressément alors qu’il incombe au professionnel d’entretenir les locaux dans des conditions d’hygiène compatibles avec l’accueil des personnes âgées de sorte que des travaux supplémentaires de nettoyage (désinfection complète…) excédant les diligences devant normalement être accomplies par le résident lors de la restitution de son logement, doivent demeurer à la charge de l’établissement.

Voir également :

Recommandation n° 08-02 : contrats proposés par certains établissements hébergeant des personnes âgées et non habilités à recevoir des bénéficiaires de l’aide sociale

Recommandation n° 85-03 : établissements hébergeant des personnes âgées